NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING

Transkript

1 JANUAR 2015 INNOVATER NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING OPLANDSANALYSE

2

3 ADRESSE COWI A/S Visionsvej Aalborg TLF FAX WWW cowi.dk JANUAR 2015 INNOVATER NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING OPLANDSANALYSE PROJEKTNR. A DOKUMENTNR VERSION 1.0 UDGIVELSESDATO UDARBEJDET RLHA KONTROLLERET KRLB GODKENDT KRLB

4

5 NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING 5 INDHOLD 1 Baggrund og formål Sammenhæng med kommuneplan 8 2 Lokalisering af mindre dagligvarebutikker 10 3 Vurdering af forbrugsgrundlag Eksisterende dagligvareforsyning Forbrugspotentiale i den sydøstlige del af Kolding Forbrugspotentiale i det lokale opland til det udvidede lokalcenter 14 4 Effekter på eksisterende detailhandel 16

6

7 NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING 7 1 Baggrund og formål Innovater ønsker at opføre en ny dagligvarebutik i Brændkjær i den sydøstlige del af Kolding på adressen Agtrupvej 197, hvor Gamst Blomster ligger i dag. Innovater har derfor bedt COWI gennemføre en analyse af det nuværende og fremtidige forbrugsgrundlag i oplandet til en ny dagligvarebutik. Projektområdet er beliggende i et fuldt udbygget boligområde i den sydøstlige del af Kolding med ca indbyggere. Den sydøstlige del af Kolding ses skitseret på figur 1 og omfatter boligområderne Brændkjær og Tved. Fakta og Rema 1000 er områdets eneste store dagligvarebutikker. Fakta ligger i et lokalcenter ca. 200 m vest for området ved Gamst Blomster, og butikken blev renoveret gennemgribende i Rema 1000 ligger ved Tved i den nordøstlige del af området og blev etableret i Der er kun få andre butikker i den sydøstlige del af Kolding, herunder en bager, kiosk mv. Dette notat giver: En beskrivelse af de generelle principper for placering af nye dagligvarebutikker. En analyse af oplandets udstrækning. Beregning af forbrugsgrundlaget for en ny dagligvarebutik. En kvalitativ vurdering af effekterne på den eksisterende detailhandel. Som grundlag for denne analyse anvendes resultater og baggrundsmateriale til "Detailhandelsanalyse Kolding Kommune" fra 2015.

8 8 KIWI I KOLDING Figur 1: Den nye dagligvarebutiks placering i den sydøstlige del af Kolding. 1.1 Sammenhæng med kommuneplan I Kommuneplan for Kolding Kommune er der redegjort for kommunens mål for detailhandlens fortsatte udvikling. En udtalt målsætning er bl.a., at "der skal til stadighed fastholdes og udvikles et velforsynet detailhandelsudbud i centerbyerne", og "der skal sikres en god forsyning af dagligvarebutikker i de enkelte bydele og landsbyer". I den sydøstlige del af Kolding findes i dag to lokalcentre. I lokalcentrene kan der etableres op til m 2 detailhandel, og den enkelte butik må højst være m 2. Detailhandelsstrukturen i den sydøstlige del af Kolding ses skitseret i figur 2.

9 NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING 9 Figur 2: Lokalcentre og eksisterende butikker i den sydøstlige del af Kolding. Etablering af en ny dagligvarebutik på den foreslåede placering forudsætter vedtagelse af et kommuneplantillæg, der udvider afgrænsningen og arealrammen i det nuværende lokalcenter på Agtrupvej. Lokalcenteret har en samlet arealramme på m², hvoraf der er en restramme på 800 m². Kommuneplanen giver imidlertid mulighed for at øge den samlede ramme op til m², hvilket vil muliggøre etableringen af en dagligvarebutik på m². En eventuel vedtagelse af et nyt kommuneplantillæg skal sandsynligvis efterfølges af en ny lokalplan for området.

10 10 KIWI I KOLDING 2 Lokalisering af mindre dagligvarebutikker For dagligvarebutikker til den lokale forsyning og med et bruttoetageareal på ca m 2 gælder det som oftest, at butikkens forbrugsgrundlag både er skabt af indbyggerne i det nære lokalområde og af forbipasserende trafik - herunder trafikanter, der færdes mellem bolig og arbejdsplads. Det betyder som hovedregel, at en butik på m 2 har behov for at ligge centralt i forhold til forbrugerne i form af nærhed til boligområder, men også har behov for at ligge i et område med en vis forbipasserende trafik. Mindre købmænd og øvrige mindre dagligvarebutikker på op til m 2 vil typisk med fordel kunne indplaceres tæt på en større fordelingsvej midt i et boligområde, da kravet til forbrugsgrundlaget typisk er forholdsvis beskedent. I modsætning hertil vil etableringen af en dagligvarebutik på ca m 2 kræve et væsentligt større forbrugsgrundlag, som kan give uhensigtsmæssige gener for naboer eller trafikale gener ved en placering midt i et boligområde. Butikker af denne størrelse vil derfor ofte ønske en placering tæt på et boligområde, men også med nærhed til større veje for at øge antallet af potentielle kunder og sikre både kunder og vareleveringer en god tilgængelighed og fremkommelighed. Dagligvarebutikker til den lokale forsyning kan jf. Planlovens bestemmelser maksimalt have et bruttoetageareal på m 2 ekskl. areal til personalefaciliteter. Butikker i denne størrelsesorden kan derfor betragtes som butikker til områdets daglige forsyning, hvis der er et lokalt dagligvareforbrug i området, der giver grundlag for butikkens omsætning. Oplandet til et lokalcenter med butikker på op til m 2 vil typisk have en udstrækning på ca. 2-3 km afhængigt af vejstrukturen, nærheden til konkurrenter, synlige eller opfattede barrierer mv. Indbyggerne inden for oplandet til et lokalcenter med flere butikker på ca m 2 kan ikke forventes at lægge hele deres forbrug i butikker i denne størrelsesorden, da butikkerne typisk ikke dækker hele spektret af forbrugernes varebehov, som typisk også omfatter mere specialiserede dagligvarer. Modsat vil en dagligvarebutik med en beliggenhed i nærheden af større veje også have omsætningspotentiale fra kunder uden for oplandet (evt. tilstødende landområder uden dagligvarebutikker) eller fra personer, som dagligt passerer butikken på deres bolig-arbejdsrejse.

11 NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING 11 Hvornår en butik kan etableres med det formål at servicere et lokalområde med dagligvarer afhænger bl.a. af butikkens størrelse og vareudvalg, oplandets naturlige udstrækning, indbyggernes dagligvareforbrug mv. Som tommelfingerregel kan det forudsættes, at kriterierne er opfyldt såfremt der i stor udstrækning er balance mellem forbrugsgrundlag og omsætning.

12 12 KIWI I KOLDING 3 Vurdering af forbrugsgrundlag Projektområdet forudsættes at skulle anvendes til etablering af en dagligvarebutik med et samlet bruttoetageareal på op til m², som primært har til formål at servicere de nærmeste omkringliggende boliger. De følgende analyser har til formål at vurdere forbrugsgrundlaget for en kommende dagligvarebutik. 3.1 Eksisterende dagligvareforsyning Dagligvareforsyningen i den sydøstlige del af Kolding består i dag af Fakta på Agtrupvej, Rema 1000 på Kløvervej samt Nærkøb på Tvedvej. Herudover udgøres dagligvarehandelen af få mindre butikker som bager og blomsterhandel. I alt omsætter de eksisterende dagligvarebutikker i den sydøstlige del af Kolding for ca. 85 mio. kr. målt i inkl. omsætning fra Gamst Blomster, som i dag er beliggende på den foreslåede lokalitet. Etablering af en ny dagligvarebutik på Agtrupvej 197 indebærer en flytning af den eksisterende blomsterforretning. På baggrund af kendskab til butikkernes omsætning i og til en gennemsnitlig Kolding-borgers årlige forbrug i dagligvarebutikker kan en såkaldt dækningsgrad beregnes. Dækningsgraden er et udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen i detailhandelen inden for et afgrænset området i dette tilfælde projektområdet. Dækningsgraden er et anvendeligt mål for et områdes detailhandelsmæssige styrke og oplandseffekt. En gennemsnitlig borger i Kolding Kommune bruger ca kr. pr. år i dagligvarebutikker 2. Med et indbyggertal i området på ca giver det et årligt forbrugsgrundlag på ca. 158 mio. kr. Af tabel 1 ses de beregnede dækningsgrader for den eksisterende detailhandel i den sydøstlige del af Kolding for to scenarier: Scenarie 1 er dækningsgraden, når der alene medregnes omsætning fra projektområdets store detailhandelsbutikker (Fakta og Rema 1000). 1 "Detailhandelsanalyse for Kolding Kommune", "Detailhandelsanalyse for Kolding Kommune", 2014

13 NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING 13 Scenarie 2 er dækningsgraden, når alle detailhandelsbutikkers omsætning i projektområdet medregnes. Årligt forbrug pr. borger Årligt forbrugsgrundlag i den sydøstlige del af Kolding kr. 158 mio. kr. Dækningsgrader Scenarie 1 42% Scenarie 2 54% Tabel 1: Forudsætninger for og beregning af dækningsgrader for to scenarier. Dækningsgraderne viser et betydeligt underskud på handelsbalancen svarende til, at borgerne i den sydøstlige del af Kolding handler omkring halvdelen af dagligvarerne i butikker uden for den sydøstlige del af Kolding. Det vidner om, at området er underforsynet med dagligvarer. For Kolding Kommune som helhed er dækningsgraden for dagligvarehandlen beregnet til 110% 3, hvilket indikerer en stærk dagligvarehandel for kommunen som helhed. Den sydøstlige del af Kolding er således betydeligt underforsynet sammenlignet med kommunen under ét. 3.2 Forbrugspotentiale i den sydøstlige del af Kolding De beregnede dækningsgrader viser, at den sydøstlige del af Kolding har et betydeligt rum for udvikling af dagligvarehandlen. Med udgangspunkt i scenarie 2 er der et anslået uudnyttet forbrugspotentiale på 73 mio. kr. pr. år. En ny dagligvarebutik på m² forventes at kunne opnå en omsætning på ca mio. kr. pr. år afhængigt af den enkelte kæde, koncept og drift. I tabel 2 ses dækningsgrader for den sydøstlige del af Kolding med indregning af omsætning i en ny dagligvarebutik. Dækningsgraden er beregnet med udgangspunkt i føromtalte scenarie 2, hvor alle projektområdets detailhandelsbutikker medregnes. I tabellen ses dækningsgraden beregnet for en ny dagligvarebutik med en omsætning på hhv. 25 og 40 mio. kr. for at vise robustheden i beregningerne. Dækningsgrader, den sydøstlige del af Kolding Omsætning på 25 mio. kr. 70% Omsætning på 40 mio. kr. 79% Tabel 2: Beregning af dækningsgrader for den sydøstlige del af Kolding ved medregning af ny dagligvarebutik med to omsætningsscenarier. Dækningsgraderne indikerer, at der er et tilstrækkeligt forbrugspotentiale til etablering af mindst en ny dagligvarebutik, idet butikkerne i den sydøstlige del af Kolding selv efter etablering af en ny dagligvarebutik med en omsætning på 40 mio. kr. pr. 3 "Detailhandelsanalyse for Kolding Kommune", 2014

14 14 KIWI I KOLDING år vil omsætte for ca mio. kr. mindre end borgernes årlige forbrug på dagligvarer. 3.3 Forbrugspotentiale i det lokale opland til det udvidede lokalcenter Dækningsgraderne er også beregnet for de lokale oplande i den sydøstlige del af Kolding. Oplandet omkring lokalcentret med Rema 1000 vurderes at være afgrænset af Skamlingsvejen mod nord og øst, Brunebjerg mod vest og Klintevej mod syd. Der er ca. 500 m eller ca. 2 min kørsel fra oplandsgrænsen til lokalcentret ved Tved. Ved afgrænsningen er der taget udgangspunkt i områdets infrastruktur, det nærliggende parkområde og lokalcentrets detailhandelsmæssige styrke, der er begrænset til en enkelt discountbutik. Der bor ca personer i området, og der er dermed stort set balance mellem borgernes dagligvareforbrug og lokalcentrets omsætning. Oplandet omkring det udvidede lokalcenter med to dagligvarebutikker, bager mv. vurderes at udgøres af de resterende dele af den sydøstlige del af Kolding. Oplandet afgrænses af Søndre Ringvej mod vest, Skamlingsvejen mod nord og øst samt af landområderne mod syd. Der er ca. 1-2 km og 2-3 min. kørsel fra oplandsgrænsen til lokalcentret. Der bor ca borgere i området, som er angivet på figur 3.

15 NY DAGLIGVAREBUTIK I KOLDING 15 Figur 3: Afgrænsning af lokale oplande til dagligvarebutikkerne i det sydøstlige Kolding med angivelse af antal beboere i de respektive oplande. Dermed er dækningsgraden for dagligvarer i lokalområdet (inkl. de eksisterende butikker og en stærk ny dagligvarebutik) beregnet til 81%, se tabel 3. Dækningsgrader, det lokale opland Omsætning på 25 mio. kr. 67 % Omsætning på 40 mio. kr. 81 % Tabel 3: Beregning af dækningsgrader for de lokale oplande ved medregning af ny dagligvarebutik med to omsætningsscenarier. Dækningsgraderne indikerer også for disse scenarier, at der er et tilstrækkeligt forbrugspotentiale til etablering af mindst en ny dagligvarebutik, idet butikkerne i den sydøstlige del af Kolding selv efter etablering af en ny dagligvarebutik med en omsætning på 40 mio. kr. pr. år vil omsætte for ca. 20 mio. kr. mindre end borgernes årlige forbrug på dagligvarer.

16 16 KIWI I KOLDING 4 Effekter på eksisterende detailhandel De eksisterende butikker i den sydøstlige del af Kolding, som omfatter Brændkjær og Tved, ligger primært fordelt inden for to udpegede lokalcentre, som ligger med en afstand af ca. 1 km fra hinanden. En ny dagligvarebutik på Agtrupvej 197 vil kunne omfattes ved at udvide det eksisterende lokalcenter på Agtrupvej. En øget koncentration af dagligvarebutikker i området vil kunne medføre en god funktionel sammenhæng, som giver synergier mellem butikkerne. Etablering af en ny dagligvarebutik på Agtrupvej vurderes ikke at medføre en betydelig omsætningsreduktion i de eksisterende dagligvarebutikker, da projektområdet har et markant underskud på handelsbalancen. Omsætningen til en ny dagligvarebutik vurderes derfor i langt overvejende grad at blive hentet fra oplande uden for projektområdet, herunder f.eks. Liva Stormarked syd for bymidten, Føtex og Lidl i Kolding syd og øvrige store dagligvarebutikker i Kolding. Med etablering af en ny dagligvarebutik på m² vurderes området ikke at få et markant bredere dagligvareudbud, som f.eks. et supermarked vil kunne tilføre. På den anden side vurderes lokalcentret midt i Brændkjær at blive styrket i forbindelse med den højere koncentration af dagligvarebutikker. Den sydøstlige del af Kolding vurderes samlet set at blive styrket med etableringen af en ny dagligvarebutik, da omsætningen i højere grad end i dag vil kunne holdes i området. En stærkere dagligvarehandel kan også være med til at øge områdets attraktivitet som bosætningsområde. Baseret på de gennemførte analyser vurderes detailhandelen i området at blive styrket som følge af etableringen af en ny dagligvarebutik. Den nye dækningsgrad for hele den sydøstlige del af Kolding samt det lokale opland vil stadig vil være lav (under 80%). Dermed vurderes effekterne for den eksisterende detailhandel af være begrænsede.