Redegørelse og argumentation for flytning og udvidelse af eksisterende varehus fra bydelscenter Østerbyen til bydelscenter Rørkær i Esbjerg Kommune

Transkript

1 BLST Miljøcenter Odense Bilag 1 marts 2011 Redegørelse og argumentation for flytning og udvidelse af eksisterende varehus fra bydelscenter Østerbyen til bydelscenter Rørkær i Esbjerg Kommune I forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 2009 har Esbjerg Kommune fastlagt en centerstruktur, der bl.a. udpeger bydelscentre i Østerbyen og Rørkær. Bydelscentrene og bydelenes afgræsning fremgår af nedenstående kort. Bydele (indrammet med rødt) og bydelscentre i den sydøstlige del af Esbjerg by

2 2 I Kommuneplan 2009 er der i bydelscenter Rørkær udlagt m 2 til nyt detailhandelsareal og i bydelscenter Østerbyen udlægges der m 2. Begge udlæg er udtryk for den konstaterede restrummelighed samt det beregnede behov for nyt areal. Esbjerg Kommune har modtaget en konkret henvendelse, hvor man ønsker at etablere nyt varehus på 3500 kvadratmeter i bydelscenter Rørkær og samtidig nedlægge det eksisterende varehus i bydelscenter Østerbyen. Baggrunden er følgende: Det eksisterende varehus i bydelscenter Østerbyen har et bruttoareal på m 2. Salgsarealet er således anslået til alene at udgøre godt m 2, hvilket langt fra er tidssvarende for varehuskonceptet. Til sammenligning åbnes der i disse år discountbutikker i bl.a. Netto-kæden, med salgsarealer på op til m 2. Varehuskæden har således gennem en længere periode haft et ønske om at udvide det eksisterende varehus i Østerbyen til et konceptsvarende areal på 3500 m 2. Udover, at der ved varehuset i Østerbyen ikke er udlagt tilstrækkelig detailhandelsramme til et konceptsvarende varehus, har man den udfordring, at der ikke er fysisk mulighed for at udvide varehuset på den nuværende placering. På baggrund heraf, har man nu valgt i stedet at søge en alternativ placering af varehuset i bydelscenter Rørkær. Ligesom i bydelscentret i Østerbyen, mangler man i bydelscenter Rørkær detailhandelsramme til varehuset ved en placering i Rørkær, men i Rørkær er der til gengæld gode fysiske muligheder for at opføre et konceptsvarende varehus. Det skal præciseres, at hele det grundareal, hvorpå, man ønsker, at opføre varehuset således er beliggende indenfor det i kommuneplan 2009 allerede afgrænsede bydelscenter. Esbjerg Kommune ønsker derfor hermed at redegøre for, at et nyt og større varehus i bydelscenter Rørkær generelt vil kunne forbedre dagligvareforsyningen i begge bydele og at der derfor er behov for udvidelse af den eksisterende ramme i bydelscenter Rørkær fra m 2 til m 2. Esbjerg Kommune har bedt ICP A/S om at forestå vurderingen. Den nuværende konkurrencesituation I dag består dagligvareudbuddet i de to bydele øst for Esbjerg bymidte af et varehus på Storegade og en række discountbutikker i og umiddelbart uden for området. Butikkernes beliggenhed fremgår af nedenstående figur.

3 3 Større dagligvarebutikker i 2009 På baggrund af de indsamlede oplysninger omkring omsætningen i butikkerne i 2007 fra ICP s analyse af detailhandelen i Esbjerg Kommune 2008 samt en regulering svarende til den pris- og mængdemæssige udvikling i dagligvareomsætningen , vurderes det, at dagligvareomsætningen i Østerbyen i 2009 udgjorde ca. 150 mio. kr. incl. moms. For så vidt angår Rørkær, fremgår det af Supermarkedshåndbogen 2010, at områdets eneste butik i 2009 havde en omsætning på mio. kr. incl. moms. Den fremtidige konkurrencesituation Det må forventes, at Esbjerg bymidte inden 2015 er styrket med et shoppingcenter på ca m 2. Største dagligvarebutik i shoppingcentret forventes at være et varehus på m 2. I den østlige del af Østerbyen - ved krydset Randersvej/Jernevej planlægges der for et udbud på i alt m 2. Det forventes, at der her vil blive tale om etablering af et supermarked og en discountbutik. Endelig må det forudsættes, at varehuset i Østerbyen eventuelt omdannes til eksempelvis et supermarked eller en discountbutik.

4 4 Befolknings- og forbrugsforhold På baggrund af oplysninger om det nuværende og fremtidige befolkningstal i bydelene, indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistik, er der beregnet et dagligvareforbrug for 2009 i de 2 bydele. For så vidt angår befolkningstallet bor der i dag ca personer i Østerbyen og ca personer i Rørkær. Der ventes frem til 2015 et fald i befolkningstallet på ca. 1,2 % i bydelene som helhed, således, at der i 2015 ventes at bo godt i Østerbyen og knap personer i Rørkær. Dagligvareforbruget i 2009 udgjorde ca. 170 mio. kr. incl. moms i Østerbyen og ca. 45 mio. kr. i Rørkær. På baggrund af oplysninger om det forventede folketal i de to bydele samt antagelsen om en begrænset stigning i forbruget pr. person frem til 2015, er det beregnet, at dagligvareforbruget i 2015 stort set vil være uændret i forhold til Handelsbalance Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i bydelene i forhold til forbruget i bydelene fås et udtryk for dækningsgraden eller hvor stor en del af det potentielle forbrug, der svarer til omsætningen i butikkerne i Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen. I Østerbyen var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på knap 90 % i 2009 og i Rørkær et forhold på omkring 25 %. Samlet set, havde de to bydele et forhold mellem omsætning og forbrug på omkring 75 %. Det er ICP s vurdering, at lokalkøbsandelen, defineret som den andel af det potentielle forbrug der anvendes lokalt i bydelen, i Østerbyen ligger på knap 70 % og i Rørkær på mindre end 20 %. Samlet set betyder dette, at lokalkøbsandelen i begge bydele tilsammen ligger på ca. 58 %. Dette skal dels ses i lyset af, at det nuværende butiksudbud ligger på et relativ lavt niveau med et meget lille varehus og en række discountbutikker, dels at de fleste dagligvarebutikker ligger således, at en væsentlig del af deres omsætning kommer fra kunder fra andre bydele, der passerer dem f.eks. til og fra arbejde. Det vurderes, at den handel der går ud af områderne primært lægges i Bilka og Kvickly i aflastningsområdet i Esbjerg Nord. Dette medfører naturligt en del unødvendig transportarbejde, der primært vurderes at blive udført i bil. Forbedrede indkøbsforhold bedre handelsbalance højere lokalkøbsandel Ved bl.a. at udvide og flytte varehuset fra bydelscenter Østerbyen til bydelscenter Rørkær, vil det i det to bydele tilsammen betyde, at alle forbrugere vil få forbedret deres indkøbsforhold. På nedenstående kort fremgår en opdeling af de to områder. Områderne er fastlagt i forhold til hvorledes ICP, bl.a. på baggrund af afstand, vejenes betydning og fremkommelighed og det nye varehus størrelse i forhold til det gamle, skønner at forbrugernes indkøbsforhold vil blive påvirket af udvidelsen og flytningen.

5 5 Områder hvor forbrugernes indkøbsforhold bliver ændret ved en udvidelse og flytning af varehus. For så vidt angår områderne Rørkær Syd (det orange område i kortet ovenfor) og Østerbyen Syd (det lyseblå område) vurderes det, at knap forbrugere vil få deres indkøbsforhold forbedret væsentligt, såfremt varehuset flyttes og udvides. Vurderingen er som nævnt foretaget både på baggrund af det faktum, at et større og mere tidssvarende varehus i højere grad vil kunne fastholde forbrugerne i bydelene og i forhold til vejafstand og fremkommelighed. De knap personer vil i 2015 have et potentielt dagligvareforbrug på ca. 150 mio. kr. incl. moms i 2009-priser. I Rørkær Nord (det lysegrønne område), Østerbyen Nord (det lilla område) og Østerbyen Midt (det mørkegrønne område) vil forbrugernes indkøbsforhold i mindre grad blive forbedret. ICP vurderer, at lokalkøbsandelen vil kunne hæves til ca. 75 % for de to bydele som helhed. Dette betyder, at op mod 40 mio. kr. ekstra vil blive omsat i bydelen. Dette vurderes bl.a. at ville medføre en reduktion i den del af transportarbejdet, der foregår i bil. Under henvisning til ovenstående, vil Esbjerg Kommune udarbejde lokalplan samt kommuneplantillæg, der skal muliggøre en udvidelse af detailhandelsrammen i bydelscenter Rørkær til m 2. Samtidig nedsættes detailhandelsrammen i bydelscenter Østbyen med 1000 m 2, svarende til restrummeligheden i dette bydelscenter. Totalt set resulterer ændringen for de to bydelscentre således i en ændring på 500 m 2 øget detailhandelsramme.