Vedligeholdelsesplan (1. Udkast)

Transkript

1 EJERFORENINGEN VALBYGÅRDSVEJ 76, A & B FORMAND LARS SONNE KRISTIANSEN, VALBYGÅRDSVEJ 76 A, 3.TV., 2500 VALBY - TLF marts 2006 Vedligeholdelsesplan (1. Udkast) Indhold Indledning Vedligeholdelsesopgaver for bygning Vedligeholdelsesopgaver for Bygning 76 A-B Vedligeholdelsesopgaver for fællesarealer Side 1 af 7 -

2 INDLEDNING På den ordinære generalforsamling den 26. april 2005 blev det diskuteret, hvorvidt foreningen skulle have udarbejdet en ny vedligeholdelsesplan. Således var den hidtidige vedligeholdelsesplan på daværende tidspunkt fire år gammel, og der var kun to punkter tilbage på den. Bestyrelsens vurdering var, at der kunne være opstået skader eller slitage, som var vigtigere at få udbedret end disse to punkter, samt at der var god grund til også fremover at være opmærksom på den vedligeholdelse, som ejendommene kræver. Bestyrelsen havde derfor lagt op til udarbejdelse af en ny løbende vedligeholdelsesplan, og udfaldet blev, at generalforsamlingen pålagde bestyrelsen at udarbejde et udkast til en sådan. Det blev besluttet, at udkastet skulle udarbejdes uden brug af professionelle rådgivere. Eftersom bestyrelsen imidlertid ikke selv har håndværksmæssig indsigt, har processen bestået i at tage kontakt til forskellige håndværkere, som har givet deres vurdering af bygningerne og fællearealerne. I den forbindelse må der naturligvis tages forbehold for vedligeholdelsesopgaver, der kan være overset. Mindre vedligeholdelsesopgaver, såsom maling af trappeopgange mv. forventes udført af beboerne selv på arbejdsweekender eller lignede. Fordelen ved den anvendte metode for udarbejdelse af udkast til vedligeholdelsesplan er, at den har været omkostningsfri for ejerforeningen, og det skal understreges, at foreningen ikke er forpligtet til at benytte sig hverken af de givne tilbud eller anvendte håndværkere. Det skal bemærkes, at et indhentet mundtligt tilbud vidner om, at prisen for en plan udarbejdet af professionelle rådgivere ligger i omegnen af kr. Vedligeholdelsesplanen er grupperet i 3 dele: 1. Vedligeholdelsesopgaver vedrørende bygning Vedligeholdelsesopgaver vedrørende bygning 76A-B 3. Vedligeholdelsesopgaver vedrørende fælles arealer Hvert vedligeholdelsespunkt er kategoriseret i 3 dele: Kritisk: Bør udbedres inden for 1-2 år Delvis : Bør udbedres inden for 3-5 år Ikke : Vurderes ikke at være på nuværende tidspunkt og skal først udbedres om 5 år eller mere. Alle de angivne priser er inklusive nødvendige materialer og redskaber (f.eks. stillads) - Side 2 af 7 -

3 Formålet med en løbende vedligeholdelsesplan som denne er, at ejerforeningens medlemmer kan se hvilke vedligeholdelsesmæssige udfordringer der trænger sig på i forhold til ejendommene herunder hvilke opgaver, som er blevet udbedret. 1. VEDLIGEHOLDELSESOPGAVER FOR BYGNING 76 Nedenfor er de enkelte vedligeholdelsespunkter kort beskrevet, og derefter opsummerer en tabel (jf. tabel 1) de væsentligste e og delvist e forhold for bygning 76. FALDSTAMMER Køkken- og toiletfaldstammen er udskiftet i stuen i VVSinstallatøren vurderer, at faldstammerne er i god stand, og at disse ikke skal udskiftes inden for de næste mange år. Det vurderes ikke at være. STIGRØR VVS-installatøren vurderer, at stigrørene ikke er i den bedste stand, og det bør overvejes at udskifte disse inden for en forholdsvis kort tidshorisont. Derfor vurderes det til at være delvist og prisen vurderes at ligge på ca kr. TAGET Taget blev udskiftet i 2004, og det forventes, at der skal gå mange år, inden der skal bruges ressourcer på dette tag igen. Der har været afholdt 1. års gennemgang i 2005, hvilket ikke gav anledning til væsentlige bemærkninger. VINDUER/DØRE Vinduerne trænger til at blive malet. Opgaven vurderes at være og anslås at koste ca kr. inkl. moms. Tømreren vurderer desuden, at vinduerne skal repareres indenfor en overskuelig fremtid (justering, høvling og udskiftning af defekte beslag). Reparation af vinduerne vurderes således som en delvist opgave og vil koste kr., hvis reparationen udføres samtidigt med malingen af vinduerne. Til orientering er der desuden indhentet tilbud på udskiftning af vinduerne hvilket vil koste ca kr. inkl. moms og stillads mv. Der er foretaget følgende vedligeholdelsesaktiviteter vedr. døre og vinduer de senere år: gavlvinduerne på 2. sal blev udskiftet 2004 vinduerne på 2. sal blev malet i 2004 altandøren i stuen blev udskiftet i 2002 HOVEDDØREN BLEV UDSKIFTET I Side 3 af 7 -

4 ALTANER Altanen blev malet i 2004, og der vurderes ikke at være vedligeholdelse i forbindelse med dette. MURVÆRK MV. Der er enkelte mindre sætningsrevner i muren. Mureren vurderer, at de i sig selv ikke er e, men at de bør udbedres inden for overskuelig fremtid. Opgaven vurderes derfor som værende delvist, og prisen er ca kr. VARMEANLÆG Bygningens fjernvarmeanlæg er efterset af VVS-installatør. Der mangler flere steder isolering af rør, ellers ingen anmærkninger. Den manglende isolering vurderes ikke at være, men en udbedring ville koste ca kr. Dog kan der forventes mindre vedligeholdelsesudgifter til udskiftning af pumper mv. Disse forventes dog ikke at overstige kr. Tabel 1, Bygning nr. 76 Vedligeholdelse af: Vinduer/døre - maling - reparation (tømrer)?? Udført: Forventet levetid efter udbedring: 5-10 år 5-10 år Kategori Kritisk Delvis Kritisk Murværk mv.? Delvis Udskiftning/? 40 år Delvis reparation af stigrør Udgift (ekskl. Inflation mm.): VEDLIGEHOLDELSESOPGAVER FOR BYGNING 76A-B Nedenfor er de enkelte vedligeholdelsespunkter kort beskrevet og derefter opsummerer en tabel (jf. tabel 2) de væsentligste e og delvist e forhold for bygning 76A-B. FALDSTAMMER Køkkenfaldstammer er tidligere udskiftet. VVS-installatøren vurderer, at de resterende køkkenfaldstammer og toiletfaldstammerne er i rimelig stand, og at disse ikke skal udskiftes inden for de nærmeste år. Det vurderes ikke at være. - Side 4 af 7 -

5 STIGRØR VVS-installatøren vurderer, at stigrørene ikke er i den bedste stand, og det bør overvejes at udskifte disse inden for en forholdsvis kort tidshorisont. Derfor vurderes det til at være delvist og prisen vurderes at ligge på ca kr. UDSKIFTNING AF EL I KÆLDEREN Diverse el-installationer i kælderen trænger til en udskiftning. Installationen er simpelthen ved at mørne op. Der er ikke fare for personskade ved selve installationerne, men man må forvente, at der kommer en del løbende vedligeholdelse/fejlfinding på installationen, hvis man ikke laver en komplet udskiftning. Dette vurderes som delvist og koster ca kr. TAGET Taget blev understrøget i Selve taget forventes at kunne holde år med den rigtige vedligeholdelse. Tagstenene i sig selv fejler ikke noget. Det forventes dog, at taget inden for 5 år skal understrøges igen, men kun der hvor der er huller. Dette forventes at være en mindre opgave som koster ca Derfor vurderes taget at være delvist. Zinkinddækningerne omkring kvistene vurderes at være meget slidte, og en udskiftning af disse koster kr Hvis der i nær fremtid opstår problemer med inddækningerne må en komplet udskiftning af taget afvejes i forhold til en isoleret reparation. Den samlede pris for et nyt komplet tag forventes at være ca inkl. moms VINDUER/DØRE Vinduerne trænger til at blive malet. Det vurderes at være og koste ca inkl. moms. Tømreren vurderer desuden, at vinduerne inden for en overskuelig fremtid bør repareres (justering, høvling og udskiftning af defekte beslag). Denne opgave vurderes derfor som værende delvist og vil medføre en udgift på ca kr., hvis den udføres samtidigt med malerarbejdet. Til orientering er der desuden indhentet tilbud på udskiftning af vinduerne hvilket vil koste ca kr. inkl. moms og stillads mv. ALTANER Altanerne blev gennemgået og udbedret i 2001, og mureren vurderer ikke, at der vil blive e vedligeholdelsesbehov i forbindelse med altanerne de næste år. MURVÆRK MV. Mureren vurderer, at muren ser fin ud. Det vurderes ikke at være. - Side 5 af 7 -

6 VARMEANLÆG Bygningens fjernvarmeanlæg er efterset af VVS-installatør. Der mangler flere steder isolering af rør, ellers ingen anmærkninger. Den manglende isolering vurderes ikke at være, men en udbedring ville koste ca kr. Dog kan der forventes mindre vedligeholdelsesudgifter til udskiftning af pumper mv. Disse forventes dog ikke at overstige kr. Tabel 2, Bygning nr. 76A-B Vedligeholdelse af: Tag - Understrøgning - Udbedring af zinkinddækninger Maling af vinduer i nr. 76A/76B Udført: på en kvist 2001 Forventet levetid efter udbedring: 5-10 år år Kategori Delvis Delvis Kritisk Udgift (inkl. moms.): Reparation af vinduer (tømrer) Udskiftning af el i kælderen Udskiftning/ reparation af stigrør år Delvis? år Delvis? 40 år Delvis VEDLIGEHOLDELSESOPGAVER FOR FÆLLESAREALER Nedenfor er de enkelte vedligeholdelsespunkter kort beskrevet og derefter opsummerer en tabel (jf. tabel 3) de væsentligste e eller delvist e forhold for fællesarealerne. ASFALTERING MV. I GÅRDEN I 2005 blev gårdens store huller lappet med asfalt. I den forbindelse blev kloakker hurtigt gennemgået, og anlægsgartneren vurderede, at kloakkerne var i rimelig god stand. Såfremt der skal ske renovering af gården med nyt asfaltlag vil det koste ca kr. Levetid herfor forventes at udgøre ca. 10 år. - Side 6 af 7 -

7 Alternativet til renovering af asfaltlaget er en nyetablering af fliser som må forventes at have en levetid på minimum 30 år. Denne løsning vil koste ca kr. UDBEDRING AF VEJEN Vi står for vedligeholdelse af vej og fortov ud for vores matrikel. Dette indebærer både asfalt, fortov samt kloakering. Dette punkt er meget svært at vurdere, da denne form for vedligehold typisk vil udføres i samarbejde med naboejendommene. Vi står for vedligehold i husskellets længde og ud til midten af vejen. Tabel 3, Fællesarealer Vedligeholdelse af: Asfaltering mv. i gården Udbedring af vej, fortov og kloak Udført: Delvis lappet i 2005 Fortov delvis lappet i 2005 Forventet Kategori levetid efter udbedring: 10 år Delvis??? Udgift (ekskl. Inflation mm.): Side 7 af 7 -

8 Vedligeholdelsesplan for Valbygårdsvej A&B Kritisk (1-2 år) Delvist (2-5 år) Ikke (over 5 år) Bygning 76 Viduer og døre Maling Reparation Murværk mv. Reparation Rør og faldstammer Udskiftning/rep. af stigrør Bygning 76 A&B Tag Understrøgning Zinkinddækninger Nyt tag *) Vinduer og døre Maling Reparation Rør og faldstammer Stigrør Diverse Udkifning af el i kælder Isolering af varmerør mm Fællesarealer Diverse Asfaltering af gård Kloak og vej? I alt Gns. pr. år 1-2 år (udgifter divideret med 2) Gns. pr. år 1-5 år (udgifter divideret med 5) Gns. pr. år 1-10 år (udgifter divideret med 10) *) Udskiftning af tag bliver umiddelbart kun relevant indenfor en overskuelig fremtid, hvis zinkinddækningerne IKKE vurderes at kunne holde. Derfor er udskiftningen af taget medtaget med en udgift der er reduceret med prisen for udskiftning af zinkinddækninger, dvs = kr.