Besigtigelse af tagkonstruktion Vendsysselgade 24-26

Transkript

1 E/F Vendsysselgade c/o formand Ruben Nielsen Vendsysselgade 24, 2. th Aalborg Råd til byggeri. Aalborg, den Besigtigelse af tagkonstruktion Vendsysselgade For Ejerforeningen Vendsysselgade foretog Marcussen A/S d en gennemgang af tagkonstruktionen på adressen Vendsysselgade 24-26, 9000 Aalborg. Besigtigelsen havde til formål at give en vurdering af tagets tilstand og evt. restlevetid, samt en vurdering af tagrummets evt. anvendelsesmuligheder. Besigtigelse er foretaget fra terræn med kikkert og fra tagrum, samt ud fra fotos fra tidligere besigtigelse med håndværker. Fotos blev udleveret ved besigtigelsen. Der tages derfor forbehold for skader på tagbelægningen som ikke har været muligt at se. Opbygning: Tagkonstruktionen er udført som sadeltag med forskellig taghældning mod henholdsvis gaden og gården. Mod gaden er tagkonstruktionen udført med en hældning på ca. 45, mens man mod gården har fuld facadehøjde i lejligheden på 4. sal og en taghældning som vurderes til ca , Tagrummet over 4. sals lejlighederne er i dag et uudnyttet tagrum. Tagkonstruktionen mod gaden er udført med vingetegl og et undertag i træfiberplader (muligvis Huntonit). Mod gården er tagbelægningen udført i bølgeeternit og uden undertag. Det vurderes at bølgeeternittaget er fra tidsperioden hvor tagpladerne indeholdt asbest. Mod gaden er der fra 4. sals lejlighederne monteret 4 stk. kviste. Kviste er beklædt med zink på flunke og tag. Stern er dog udført i træ. Kvistflunke og tag vurderes at være isoleret med maks. 50 mm. isolering. 2 stk. skorstene mod baggård er tidligere brugt som affaldsskakte men anvendes ikke i dag. Brandkam mod naboejendommen nr. 22 er på toppen inddækket med zink, og tyndpudset på siden. Mod nr. 28 er brandkammen afsluttet på toppen med vingetegl nedlagt i mørtlen. Siden er ligeledes afsluttet med tyndpuds. Taghætter er alle af ældre dato og udført i zink. Side 1 af 7

2 Observationer ved besigtigelse: Tagflade mod gaden: Tagbelægning: Tagbelægningen i tegl vurderes umiddelbart i fin stand. Undertag: Undertaget i træfiberplader fremstår i meget dårlig stand. Træfiberplader har flere steder meget store nedbøjninger. Nedbøjninger er i en sådan grad at der mange steder opstår store spækker i pladeoverlæg. Skader på undertaget giver stor risiko for indtrængning af vand og fygesne, specielt da vingeteglen er en forholdsvis åben tagbelægning. Enkelte steder er huller forsøgt stoppet med mineraluld. Da mineraluld er fugtsugende medfører dette ligeledes en forhøjet risiko for råd i tagkonstruktionen. Flere større utætheder i undertag Undertaget vurderes uden restlevetid. Huller i undertag stoppet med mineraluld. Side 2 af 7

3 Kviste mod gaden: Stern og underbeklædning i træ på kviste er kraftigt udtørret og vurderes ud fra udleverede billeder at være med begyndende råd flere steder. Stern ug underbeklædning bør skiftes. Ud fra udleverede billeder kan det desuden konstateres at zinkbeklædningen på flunkene flere steder er meget slidt, specielt i overgang til inddækninger mod tagbelægningen. Ved evt. udskiftning af tag og undertag mod gaden skal inddækninger ved kviste laves om. I den forbindelse bør kvistene udskiftes til nye kviste isoleret efter gældende krav. Evt. alternativ løsning er kort beskrevet under punktet andre muligheder sidst i notatet. Side 3 af 7

4 Tagvinduer i tagflade mod gaden: Støbejernvinduer i tagfladen mod gaden viser tegn på mindre utætheder. Herudover vil ældre støbejernvinduer ofte perioder danne en del kondens, som kan give mindre skader på lofter og omkringliggende konstruktion. Støbejernsvinduer (2 stk.) bør udskiftes ifm. evt. tagrenovering. Ved udskiftning bør nye vinduer udføres med mulighed for røgventilering af trappeopgangen. Tag mod gården: Fra tagrummet var der ikke synlige skader på eternitpladerne, som umiddelbart vurderes at være i fin stand. Evt. skader i overfladen, som overfladeforvitringer og mindre revnedannelser kunne dog ikke vurderes ved besigtigelse fra terræn. Pga. den lave hældning på tagfladen er anvendelse af eternit dog ikke optimalt og der vil være en forøget risiko for indtrængning af slagregn i pladeoverlæg. Ved besigtigelse kunne det konstateres at den øverste lægte i tagrummet var kraftigt angrebet af råd. Dette vurderes at skyldes fejl i måden hvorpå de to forskellige tagbelægninger er sammenbygget ved kip. Udskiftning vil kræve demontering af hele den øverste række tagplader. Råd i øverste lægte ved eternittag På træværket omkring hulsten som anvendes til aftræk for emhætter og evt. aftræk fra badeværelser, kan der ligeledes konstateres opfugtning. Det vurderes at inddækninger ved taghætter har utætheder. På udleverede billeder ses det desuden, at mørtelforskelling under tagsten i kip flere steder er revnet og delvist faldet ud. Udover utætheder vil nedfaldende mørtelforskelling desuden medføre risiko for personskade såfremt det ikke opfanges i tagrenden. Side 4 af 7

5 Da facaden mod gården har et mindre knæk er der etableret en skotrende ca. midt på tagfladen. Tidligere er det konstateret at blikket i skotrenden er blæst ned, hvilket har medført vandskader i lejligheder. Forholdet er midlertidig udbedret ved montering af aluinddækningsplader over skotrenden. Reparationen vurderes kun at være af midlertidig karakter, da løsningen ud fra udleverede fotos ikke vurderes at kunne være tætsluttende i overgang mod tagbelægningen. Skorstene mod gården: Skorstene mod gården, specielt skorsten mod øst har flere afskalninger i pudslag og på mursten. Da skorstene ikke længere er i brug bør skorstene ifm. evt. tagudskiftning demonteres til under tag (se dog evt. anvendelsesmulighed under punktet andre muligheder sidst i notatet). Side 5 af 7

6 Øvrige i tagrum: I tagrum er aftræksrør i flexslange ved ekstern motor uisolerede. Uisolerede aftræksrør giver risiko for kondens i røret og dermed risiko for fugtskader på lofter omkring ventiler i lejligheder. Konklusion: Ud fra ovenstående observationer er det undertegnedes opfattelse at specielt tagkonstruktionen mod gaden snarligt bør renoveres med totaludskiftning af tagbelægning, lægter og undertag. Undertaget er i en stand som ikke kan udbedres ved punktvise reparationer, og det vil ikke være muligt at udskifte undertaget uden en samtidig demontering af tagbelægningen. De aktuelle skader på undertaget medfører en stor risiko for følgeskader på spærkonstruktioner, lofter og ydervægge. I forbindelse med udskiftning af tagbelægningen mod gaden bør kviste ligeledes udskiftes, da standen af beklædningen og træværket på disse, samt mangelfuld isolering gør, at nye kviste vil være en langt bedre og billigere løsning på sigt. Det anbefales at udskifte tagbelægningen mod gården samtidig med renovering af taget mod gaden. Sammenbygningen mellem de 2 forskellige tagtyper, samt råd i den øverste lægte ved eternittaget, kræver demontering af hele den øverste række eternitplader. Det vil derfor være nødvendigt at opsætte stillads på både gård- og gadesiden. Da eternittaget, samt skorstene og inddækninger kræver flere reparationer og udgiften til stillads er en markant post, bør tagudskiftningen foretages samtidig for begge sider. Ved udskiftning af tag anbefales det at tagbelægningen mod gården udføres i en anden type pga. den lave taghældning. Ændring af tagbelægningen til tagpap vurderes umiddelbart som den bedste løsning. Tagbelægning mod gaden kan udføres i vingetegl som i dag. Dog bør typen af undertag forsøges afpasset bedre til tagbelægningens levetid. Ifm. tagudskiftning bør følgende arbejder ligeledes udføres: Nedtagning af skorstene til under tagbeklædning Inddækning af sider + top af brandkamme med zink Udskiftning af alle taghætter Udskiftning af tagvinduer til nye med mulighed for røgventilering af opgange ved brand Ændring af udsugning fra lejligheder (se nedenstående). Isolering af aftæksrør i uopvarmet tagrum Isolering af hulsten i tegl som anvendes til aftræk fra emhætter (i uopvarmet tagrum) Side 6 af 7

7 Andre muligheder: Indretning af hems i tagrum eller etablering af loft til kip: Etablering af hems i det udnyttede tagrum vil være en mulighed ifm. en evt., tagrenovering. Pga. spærtænger i tagrummet, samt krav til isolering af tagkonstruktionen iht. gældende normer, vil det anvendelige areal dog blive begrænset. Det vurderes at hemsen ved det højeste punkt kun til kunne opnå en loftshøjde på ca. 130 cm. En anden mulighed vil være at etablere loft til kip i 4 sals lejlighederne. Etablering af loft til kip vil dog medføre betragtelige udgifter til etablering af lodret brandadskillelse mellem lejligheder, brandbeskyttelse af synlige bjælker, samt etablering af nye lofter og el-installationer. Etablering af tagaltaner i stedet for kviste: I stedet for etablering af kviste vil det være muligt at etablere tagaltaner. Det vurderes at tagaltaner vil reducere arealet i stuen med ca. 2 m 2. Tagaltaner vil pga. krav til isolering af etageadskillelse mellem altan og underliggende lejlighed, samt krav til inddækningshøjder under terrassedør få et relativt højt trin op fra lejligheden og ud på altanen. Det skal samtidig bemærkes at etablering af tagaltaner vil medføre en øget risiko for vandindtrængning og skader på loft i underliggende lejlighed. Ud fra et groft overslag vurderes det at merprisen for etablering af tagaltan i steder for kvist vil være ca ,- pr. stk. For at kunne få myndighedsgodkendelse til etablering af tagaltaner i stedet for kviste, vil det sandsynligvis kræve at ændringen udføres for alle lejligheder. Fællesudsugning via gammel affaldsskakt/skorsten Udsugning fra emhætter er i dag ført i hulsten i tegl fra lejligheder og til taghætte. Løsningen er ikke fugtteknisk optimal da tegl suger fugt. Ved renovering bør det undersøges nærmere om der evt. kan etableres fælles udsugning med føring i nedlagt affaldsskakt/skorsten. Løsningen vil dog kræve nogle arbejder i de enkelte køkkener, hvilket kan besværliggøre en sådan løsning. Skulle der være spørgsmål til ovennævnte står undertegnede selvfølgelig til rådighed. Marcussen A/S Byggerådgiver/Bygningssagkyndig Claus Rimmer Refsgaard Dir. tlf.: Mobil: claus@pe-marcussen.dk Side 7 af 7