Sælger afleverer ejendommen i ryddeliggjort stand kr på overtagelsesdagen

Transkript

1 1 København, den 8. januar 2009 KENDELSE Klager ctr. Jørn Friis Hansen Rysensteensgade 16, København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har overtrådt forbuddet mod dobbeltrepræsentation i lov om omsætning af fast ejendom samt undladt at varetage klagernes interesser i forbindelse med handlen og derfor skal fortabe sit salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 27. april 2006 indgik klager og indklagede en formidlingsaftale om salg af klagers ejendom til en kontantpris på kr ,00. Der var heri aftalt et vederlag på i alt kr ,00 inkl. moms samt dækning af indklagedes udgifter til dokumentation med kr ,00. Den 29. maj 2006 underskrev køber en købsaftale om køb af klagers ejendom. Det fremgik af købsaftalen, at købers advokat skulle foretage berigtigelse af handlen. Det fremgik ikke, hvem der var købers advokat. Af købsaftalen fremgik videre af standardvilkår vedrørende overtagelse, aflevering og risikoovergang: Sælger afleverer ejendommen i ryddeliggjort stand kr på overtagelsesdagen

2 Den 9. juni 2006 underskrev køber en berigtigelsesaftale med indklagede: 2

3 3

4 4 Den 14. august 2006 udarbejdede indklagede refusionsopgørelse. Indklagede havde heri medtaget beløb til rydeliggørelse af ejendommen. Den 11. september 2006 skrev indklagede til klager: Vi har med køber den 9. juni indgået aftale om berigtigelse af dennes køb af Deres ejendom. Aftalen er indgået på blanket autoriseret af Dansk Ejendomsmæglerforening. Aftalen er indgået 10 dage efter købsaftalen er underskrevet af køber og Dem. Det juridiske forhold er derfor på plads. Aftalens stk. 5 gør køber opmærksom på, at vi udfærdiger dokumenter altså ekspeditionsmæssig karakter. Den gør endvidere køber opmærksom på at såfremt køber og sælger bliver uenige skal han søge egen rådgiver. Vi repræsenterer Dem Den 17. december 2007 afsagde byretten dom i sag mellem klager og køber, der havde været rejst krav i anledning af, at ejendommen ikke var ryddeliggjort efter overtagelsen. Det fremgik af sagen, at køber havde betalt indklagede for at lave købers skøde i handlen. Retten dømte klager til at betale køber kr ,00 i erstatning for ryddeliggørelsesudgifter samt kr ,00 i sagsomkostninger. Klager har bl.a. anført: Indklagede har repræsenteret såvel køber som klager i handlen og skal som følge heraf fortabe sit honorar kr ,00. Klager solgte med overtagelsesdag den 1. juli 2006 sin ejendom til køber. Efter handlen var afsluttet, anlagde køber sag mod klager med påstand om, at ejendommen ikke var ryddeliggjort på overtagelsesdagen. Under købers forklaring i retten blev det oplyst, at køber havde betalt indklagede for at lave skøde på ejendommen.

5 5 Dels har indklagede udfærdiget og ekspederet skødet i handlen, og dels har indklagede vejledt køber med hensyn til, hvorledes denne skulle forholde sig i anledning af den påståede manglende oprydning på ejendommen. Endvidere har indklagede ved udfærdigelse af refusionsopgørelsen medtaget posten til udgifter af fjernelse af sælgers effekter og affald til trods for, at klager havde protesteret mod, at køber lod dette fjerne for fremmed regning. Det kan således lægges til grund, at indklagede har rådgivet såvel køber som klager i forbindelse med handlens ekspedition. Efterfølgende har der ved skrivelse af 18. december 2007 været rettet henvendelse til indklagede med anmodning om tilbagebetaling af det oppebårne honorar, hvilket indklagede har afvist. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit honorar. Indklagede har ikke repræsenteret begge parter, men kun klager. Indklagede har med køber alene indgået berigtigelsesaftale udfærdiget på Dansk Ejendomsmæglerforenings formular Berigtigelsesaftale med sælgers ejendomsmægler. Indklagede har alene foretaget opgaver af ekspeditionsmæssig karakter. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at indklagede den 9. juni 2006 indgik aftale med køber om indklagedes berigtigelse af handlen for køber. Det fremgår af Lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Ejendomsomsætningsudvalget har den 30. maj 2000 udtalt, at udvalget ikke fandt, at denne bestemmelse er til hinder for, at en ejendomsformidler efter købsaftalens indgåelse tilbyder at berigtige handlen tinglysningsmæssigt. Nævnet har i sin hidtidige praksis tilsluttet sig omsætningsudvalgets opfattelse. Ved højesteretsdom af 1. april 2004 er det fastslået, at det i en konkret sag var i strid med 15, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at en formidler, der repræsenterede sælger, indgik en berigtigelsesaftale med køber, inden købsaftalen var

6 6 endelig. Nævnets formand, Grundejernes Landsorganisations repræsentant i nævnet samt Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (4 medlemmer) finder på baggrund af denne dom ikke grundlag for at fravige den hidtidige praksis, når der er tale om, at aftalen om berigtigelse er indgået efter købsaftalens indgåelse. Da berigtigelsesaftalen i nærværende sag er indgået efter købsaftalens underskrivelse, finder disse nævnsmedlemmer ikke grundlag for kritik af indklagede i den forbindelse og dermed ikke grundlag for at pålægge indklagede at fortabe sit salær. Forbrugerrådets repræsentant i nævnet (1 medlem) finder, uanset at berigtigelsesaftalen blev indgået efter indgåelsen af købsaftalen, at indklagede har tilsidesat sine forpligtelser over for klager, idet indklagede ved at indgå aftaler om berigtigelse med køber med rette har kunnet give klager anledning til at betvivle, at indklagede alene varetog klagers interesser. Dette nævnsmedlem finder herefter, at indklagede som følge af overtrædelsen af forbuddet mod dobbeltrepræsentation i 15, stk. 1, skal fortabe retten til at oppebære salgssalær. Efter stemmeflertallet skal indklagede ikke fortabe sit salær. I købsaftalen var det mellem klager og køber aftalt, at ejendommen skulle afleveres ryddeliggjort. Klager blev da også af retten pålagt at betale beløb til ryddeliggørelse til køber. Nævnet finder det uheldigt, at indklagede uden forudgående drøftelse herom med klager medtog beløb i refusionsopgørelsen vedrørende tvisten mellem klager og køber om klagers betaling af købers udgift til at fjerne effekter og affald fra den omhandlede ejendom. Nævnet finder dog, at indklagede ikke herved har overtrådt forbuddet mod dobbeltrepræsentation i 15, stk. 1, henset til købsaftalens bestemmelse om, at ejendommen skal afleveres i ryddeliggjort stand. Nævnet finder herefter ikke grundlag for en salærreduktion som følge af ovennævnte forhold. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00.

7 7 Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr ,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand