16. Individuelle vilkår mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til Standardvilkår

Transkript

1 1 København, den 26. oktober 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Boligtilbolig A/S Asylgade Odense C Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at klagerne i forbindelse med køb ikke kunne opnå stempelrefusion som forventet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 16. januar 2009 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr ,00. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 30. januar 2009, og der var tale om en kontanthandel. Det fremgår af købsaftalen blandt andet: 16. Individuelle vilkår mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til Standardvilkår ADVOKATGODKENDELSE:

2 2 Nærværende handel er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal være boligtilbolig.dk a/s i hænde senest den kl i modsat fald er betingelsen bortfaldet og handlen endelig. [...] TINGLYSNINGSAFGIFT: Da købers eventuelle reduktion af tinglysningsafgiften forudsætter, at sælger først indfrier sine lån, når køber har underskrevet sit realkreditpantebrev, er det aftalt, at sælger ikke må indfri realkreditlån eller lån ifølge pantebrev udstedt til forsikringsselskab eller pengeinstitut tidligere end 15 bankdage efter, at både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, medmindre der foreligger skriftlig meddelelse til ejendomsmægleren om, at købers pantebreve er underskrevet. Køber samtidig gjort bekendt med, at en forudsætning for reduktion i tinglysningsafgiften i det omfang der er regnet med en sådan er den, at køber underskriver sit nye realkreditpantebrev indenfor denne frist. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling var der ikke anført noget lån under punktet oplysninger om eksisterende lån. Det fremgår af købsaftalen, at klagerne inden underskrivelse af købsaftalen havde modtaget blandt andet tingbogsattest af 15. januar Af denne fremgår, at der den 22. december 2008 var lyst et pantebrev med rentetilpasning og en hovedstol på kr ,00. Den 22. januar 2009 skrev klagernes advokat en telefax til indklagede og meddelte, at købsaftalen var gennemgået med klagerne, og at den med visse forbehold kunne godkendes. Spørgsmålet om stempelrefusion var ikke nævnt heri. Samme dag svarede indklagede pr. [...] Der gøres opmærksom på, at hæftelse 1, tinglyst 22. december 2008 er et pantebrev, hvor lånet aldrig er hjemtaget. Sælgers pengeinstitut søger om tilbagebetaling af stempelbeløbet, hvorfor køber ikke kan opnå stempelrefusion. Lånet er derfor heller ikke angivet i salgsopstillingen. [...] Klagernes advokat reagerede samme dag på dette i en [...]

3 3 Jeg er noget overrasket over, at der ikke kan ydes stempelrefusion. Da vi har modtaget tingbogsoplysning på et tinglyst pantebrev på kr. 1,6 mill. er det naturligvis en betingelse at der kan stempeloverføres. Ellers burde sælger have gjort opmærksom herpå i købsaftalen! Senere samme dag skrev indklagede yderligere 2 s til klagernes advokat. I den første oplyste indklagede, at lånet ikke var medtaget i salgsopstillingen, fordi lånet ikke var udbetalt til sælger. I den anden skrev indklagede blandt andet: [...] 1) Jf. købsaftalens punkt 16 står der Da købers eventuelle reduktion af tinglysningsafgiften. 2) Der er på salgsopstillingens side 5 nederst ikke oplysninger om eksisterende lån. 3) Ydermere har sælger i forbindelse med en fremvisning af huset, gjort køberne opmærksom på, at der var ved at blive optaget et lån i ejendommen men at dette endnu ikke var hjemtaget. Vi kan godt forstå at du bliver i tvivl idet at tingbogen viser at der er tinglyst pantebrev, men der ligger ikke et lån bagved pantebrevet, hvorfor der ikke er noget stempel at overtage. [...] Indklagede skrev videre, at advokatens endelige godkendelse af handlen skulle meddeles indklagede inden den 23. januar 2009 kl af hensyn til sælgers køb. Den 23. januar 2009 godkendte klagernes advokat handlen uden bemærkninger om stempelrefusionen. Klagerne har bl.a. anført: Ud fra købsaftalen og den modtagne tingbogsattest forventede klagerne, at de kunne opnå stempelrefusion f.s.v.a. det tinglyste pantebrev på kr ,00. Indklagede burde tydeligt i købsaftalen have oplyst, hvis dette ikke var tilfældet. I stedet har indklagede i købsaftalen indføjet en standardtekst, uden at forholde sig til, at denne ikke var relevant i den konkrete handel. Det er dårligt mæglerarbejde, og som følge heraf skal indklagede betale klagerne kr ,00, svarende til det beløb, klagerne ikke kan opnå i refusion. Klagerne har ikke, som indklagede anfører, drøftet det ikke hjemtagne lån med

4 4 indklagede før købsaftalens underskrivelse. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede indhentede i november 2008 i forbindelse med vurderingen af ejendommen en telefonisk tingbogsoplysning. Det fremgik af denne, at der ikke var lån i ejendommen. Sælger har ikke oplyst indklagede om, at der var sket ændringer i dette. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling skal gives oplysning om eksisterende lån. Der er ikke anført eksisterende lån, og klagerne kan derfor ikke berettiget have haft en forventning om at opnå stempelrefusion. Afsnittet i købsaftalen omtaler eventuel refusion, der er således ikke taget stilling til, om der kan opnås refusion. Hvis klagernes advokat var i tvivl, kunne hun have henvendt sig til indklagede. Sælger har til indklagede oplyst, at sælger og køberne i forbindelse med fremvisning på ejendommen talte om, at der var ved at blive optaget et nyt lån, klagerne har derfor ikke været i god tro. Indklagede oplyste klagernes advokat om, at der ikke kunne opnås stempelrefusion den 22. januar, og den 23. januar 2009 godkendte klagernes advokat handlen, uden forbehold herom. Klagerne har derfor været vidende herom og har accepteret dette. Klagernes advokat kunne have undladt at godkende handlen, ligesom klagerne havde mulighed for at benytte fortrydelsesretten. Nævnet udtaler: Der er mellem klagerne og sælger indgået aftale om en kontanthandel, og indklagede skal derfor ikke i salgsopstillingen anføre klagernes udgifter til stempel m.v. Nævnet finder, at indklagede burde have udeladt formuleringen vedrørende eventuel reduktion af tinglysningsafgift i købsaftalen, når refusion ikke i den konkrete handel kunne opnås. Klagernes advokat betingede ved sin af 22. januar 2009 kl handlen af, at der kunne opnås stempelrefusion. Nævnet bemærker, at indklagede i sin seneste af 22. januar 2009 på vegne sælger fastsatte fristen for advokatens endelige godkendelse af handlen til den 23. januar kl Klagernes advokat godkendte den 23. januar 2009 handlen uden at nævne spørgsmålet om stempelrefusion, og nævnet finder herefter, at klagerne har accepteret, at der ikke kunne blive tale om refusion. Allerede af denne grund kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale erstatning til

5 5 klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 400,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand