KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet salgsprovenuet forkert.

Transkript

1 1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. John Frandsen A/S Århusvej Randers SØ Nævnet har modtaget klagen den 26. august Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har beregnet salgsprovenuet forkert. Sagen angår endvidere spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag for gennemgang af skøde og refusionsopgørelse med mere. Sagen angår sluttelig spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af udgift til internet, annoncering/markedsføring samt betaling af udgifter til dokumentation. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ejede en ejendom, som klager ønskede, at indklagede skulle sælge. Den 25. juni 2008 udfærdigede indklagede et salgsbudget. Det fremgik heraf, at

2 2 indfrielse af klagers realkreditlån var anslået til kr. Den 19. november 2010 underskrev klager en formidlingsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. for en periode på 6 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: Den 4. april 2011 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelse den 1. maj Klager fik i forbindelse med sin underskrift af købsaftalen udleveret en salgsprovenuberegning dateret 29. marts Det fremgik af salgsprovenuberegningen, at klagers salgsprovenu ville udgøre ,22 kr. Det fremgik videre bl.a.:

3 3

4 4 Samme dag som klager underskrev købsaftalen, indgik klager og indklagede en berigtigelsesaftale. Det fremgik heraf, at indklagede på vegne af klager skulle varetage udstedelse og tinglysning af skøde samt foretage udarbejdelse af reguleringsopgørelse og refusionsopgørelse for et vederlag på kr. Hertil kom 562,50 for porto og kopialia. Den 13. april 2011 sendte indklagede sin faktura til klager. Det fremgik heraf bl.a.: Samme dag sendte indklagede en faktura til klager på indklagedes tilgodehavende for skøde, porto og kopialia, i alt 9.312,50 kr. Det fremgik af refusionsopgørelse af 27. maj 2011, at køber ikke havde ønsket at tegne ejerskifteforsikring, hvorfor der ikke var medtaget et beløb hertil på refusionsopgørelsen.

5 5 Det fremgik af refusionsopgørelsen, at køber skulle refundere klager et beløb på 838,80 kr., som udgjorde 1. rate af ejendomsskat for Indklagede oplyste den 1. juli 2011 klager om, at refusionsbeløbet på 838,80 kr. var overført til klagers pengeinstitut, og at handlen dermed var afsluttet. Den 15. august 2011 skrev indklagede til klager som et svar på en henvendelse fra klager bl.a.: I provenuberegningen er medtaget omkostning til indfrielse af kreditforeningslån. Det er ikke muligt for os at administrere evt. omkostninger til ekspeditionsgebyr i pengeinstitutter, idet disse er individuelle aftaler kunder og pengeinstitutter imellem. Klagers pengeinstitut har oplyst, at indfrielseskursen på klagers lån den 28. marts 2011 var 99,26. Klagers pengeinstitut har endvidere oplyst, at pengeinstituttets omprioriteringsgebyr udgjorde kr. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en salærreduktion samt fortabe krav på udgift til internet og annoncering samt udlæg til dokumentationsomkostninger. Indklagedes vederlag er for højt. 1½ måned før ejendommen blev solgt, bad indklagede om en nedsættelse af prisen på ejendommen. Indklagede regnede i den forbindelse ud, at der ville være et provenu til klager på kr. efter salget til denne pris. Indklagede har foretaget en forkert beregning af salgsprovenuet. Ejendommen blev handlet for kr. Heraf skulle realkreditinstituttet have kr. Der var herefter kr. tilbage, men klager har kun modtaget kr. og ikke de kr., som indklagede havde lovet. Indklagede har endvidere krævet vederlag for berigtigelse af handlen, selvom indklagede havde lovet, at klager ville spare udgiften hertil. Køber har ikke tegnet ejerskifteforsikring, men klager har alligevel afholdt udgift hertil. Indklagede har ikke specificeret udgift til annoncering/markedsføring og til internetannoncering, og indklagede har derfor ikke krav på betaling af salgsfremmende foranstaltninger, i alt ,75 kr. Indklagede har ikke i salgsprovenuberegningen medregnet omkostning til klagers pengeinstitut vedrørende indfrielse af klagers lån. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om,

6 6 hvorvidt indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger med i alt kr., samt spørgsmålet om, hvorvidt indklagede helt eller delvist har krav på et vederlag til Behandling af skøde m.v. på 3.743,75 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle tåle en salærreduktion samt bestrider at skulle fortabe krav på udgift til internet og annoncering samt udlæg til dokumentationsomkostninger. Der blev ikke udarbejdet et salgsbudget på ejendommen ca. 1½ måned før udarbejdelsen af købsaftalen, idet prisen på ejendommen ikke blev nedsat. Det er korrekt, at klager blev kontaktet af indklagedes medarbejder med forslag om en nedsættelse af kontantprisen, men klager ønskede ikke at nedsætte prisen. I det oprindelige salgsbudget var beløb til indfrielse af klagers lån anslået til kr., idet indklagede ikke var i besiddelse af en specificeret låneoplysning. I salgsprovenuet af 29. marts 2011 var indfrielse af lånet imidlertid korrekt oplyst til ,78 kr. Indklagede udarbejdede salgsbudget til formidlingsaftalen af 19. november Indklagede sendte to eksemplarer til klager med henblik på, at denne skulle underskrive og returnere det ene eksemplar til indklagede. Indklagede har imidlertid ikke fået salgsbudgettet retur. Det er ikke korrekt, som af klager påstået, at indklagede havde oplyst, at det var gratis at få skødet udfærdiget. Som det fremgår af refusionsopgørelsen, valgte køber ikke at tegne ejerskifteforsikring. ½ ejerskiftepræmie er derfor ikke opkrævet via refusionsopgørelsen, og klager har således ikke godtgjort køber ½ præmie på ejerskifteforsikringen. Nævnet udtaler: Indklagede havde i salgsbudget af 25. maj 2008, det vil sige 2 ½ år forud for indgåelse af formidlingsaftalen, anslået klagers indfrielse af lån til kr. Af salgsprovenuberegningen af 29. marts 2011 fremgår imidlertid den korrekte indfrielseskurs, hvorfor klager før handlen var bekendt med det korrekte indfrielsesbeløb. Nævnet finder herefter ikke anledning til kritik af indklagede. Nævnet skal bemærke, at nævnet ikke finder det godtgjort, at indklagede i forbindelse med en diskussion om nedsættelse af udbudsprisen på ejendommen skulle have lovet klager et højere salgsprovenu end det opnåede. Nævnet finder det ligeledes ikke godtgjort, at indklagede havde lovet klager, at berigtigelsen af handlen ikke skulle koste klager noget. Indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning til klager ved ikke at medregne et beløb til omk. til sælgers pengeinst. ang. opsigelse og/eller indfrielse af

7 7 indestående lån, jf. side 2 i salgsprovenuberegningen, idet indklagede har pligt til at medregne et beløb hertil. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder, at klager har været i god tro herom, og da indklagede således har beregnet et fejlagtigt provenu, skal indklagede godtgøre klager omprioriteringsgebyret på kr. Det fremgår af refusionsopgørelsen, at køber ikke ønskede at tegne ejerskifteforsikring, og at klager ikke har refunderet køber beløb hertil. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Indklagede har ikke fremlagt salgsbudget til formidlingsaftalen af 19. november Nævnet har derfor lagt til grund, at dette salgsbudget har været identisk med salgsbudgettet af 25. juni Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning herom hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet, har indklagede ikke på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der

8 8 annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb, hvilken oplysning indklagede heller ikke har givet. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncer, kr. For så vidt angår internetannoncering er der mellem parterne aftalt et beløb på 3.743,75 kr. Af salgsprovenuet fremgår, at beløbet dækker Internetannoncering. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Vi finder ikke, at angivelsen i salgsprovenuet er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet 3.743,75 kr. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede i sin faktura har krævet betaling for henholdsvis elektronisk tingbogsattest med 625 kr. og restgældsoplysninger med 500 kr. men kun har dokumenteret at have afholdt udgift hertil med henholdsvis 150 kr., og 406,25 kr. Nævnet kan ikke godkende differencen 568,75 kr., som indklagede herefter skal betale tilbage til klager. Indklagede har endvidere krævet betaling for BBR og grundskyld med 225 kr., men har ikke dokumenteret at have afholdt udgifter hertil, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal i den forbindelse tilbagebetale kr. 225 kr. til

9 9 klager. Indklagede har i sin faktura opkrævet et beløb på kr. for posten tilvalgte ydelser. Ifølge salgsprovenuet punkt 4.2 omfatter beløbet et beløb på 3.743,75 kr. vedrørende Behandling af skøde m.v. Posten er nærmere specificeret i punkt 8 i salgsprovenuet. Indklagede har i særskilt faktura opkrævet vederlag for berigtigelse i henhold til indgået berigtigelsesaftale, hvoraf fremgår, at det er indklagede, som skal forestå udstedelse og tinglysning af skøde, udarbejdelse af refusionsopgørelse samt handlens berigtigelse i øvrigt. Nævnet finder, at indklagede på denne baggrund ikke også har krav på vederlag for behandling af skøde med videre, og nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på vederlag herfor på 3.743,75 kr. Konklusion: Indklagede skal herefter betale ,25 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 6. juli 2011 til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand