KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning.

Transkript

1 1 København, den 19. november 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej Hørsholm Nævnet har modtaget klagen den 8. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at udleje deres bolig, da klagerne i en periode skulle flytte til udlandet. Den 23. februar 2011 indgik klagerne kommissionsaftale om udlejning med indklagede. Det fremgår af aftalen: Undertegnede udlejer [klagerne]

2 2 Den 26. marts 2011 skrev indklagede i en til klagerne bl.a.: Det med au-pair pigen ER klaret (fællesmøde i dag OK begge parter). Hun holder ferie fra 30.3 til 6.4. og rejser til Canada Det er sådan at lejer lige så snart alle formaliteter er i orden gerne vil have nøgle så de kan begynde så småt at flytte nogle af deres egne møbler ind og ommøblere/forberede som aftalt (flytte noget af jeres ned i Au-pair rummet samt enkelte dage overnatte, hvilket de så først kan gøre efter 13.4.) Nu også OK med betaling af depositum. [ ] Med ovenstående lidt åben har lejer nu underskrevet lejekontrakten, og vi har hermed fornøjelsen at fremsende den vedl. denne mail. Den skulle være OK, og vi imødeser den venligst snarest muligt retur i underskreven stand. Det fremgår af sagen, at lejekontrakten blev underskrevet af klagerne og returneret til indklagede. Den månedlige husleje blev aftalt til kr. Det fremgår af lejekontrakten, at lejeforholdet skulle begynde den 15. maj 2011, var tidsbegrænset og skulle ophøre den 1. maj Det fremgår videre af lejekontrakten,

3 3 at lejemålet var uopsigeligt fra lejers side de første 6 måneder, hvorefter lejemålet kunne opsiges af lejer med 3 måneders skriftlig varsel. Det fremgår videre af lejekontrakten: Lejer har mulighed for at få udleveret nøgle til boligen på et aftalt tidligere tidspunkt evt eller tidl. I så fald er forbrug af vamre/vand/el m.v. for lejers regning fra en sådan dato, og målere vil blive aflæst/lejer tilmeldt forsyningsselskab(er). Desuden forpligter lejer sig til at holde have m.v. fra en sådan eventuel tidligere dato. Derudover er det aftalt, at lejer uden ansvar kan flytte ikke ønskede møbler/effekter m.v. i boligen til værelse (Au-pair) i kælderen for opbevaring i den aftalte lejeperiode. Mindre ting pakkes forsvarligt i flyttekasser. Værelset skal holdes opvarmet. Lejer er ikke forpligtet til at flytte tingene tilbage ved lejemålets ophør. Den 17. maj 2011 sendte indklagede sin faktura til klagerne. Samme dag skrev klagerne til indklagede: Tak for din mail og tak for jeres hjælp. I har gjort et flot arbejde. [ ] En detalje vedrørende regningen: Lejemålets 1. års leje er kr. for de 11.5 mdr. Endvidere er vi vel ikke sikre på mere end 9 mdr. endnu. Vil foreslå, at vi betaler salær af de første 9 mdr. nu og resten hvis det bliver aktuelt, dvs. af = moms. Håber det er OK med dig. Senere samme dag skrev indklagede til klagerne: Om lejer skulle opsige i den aftalte tidsbegrænsede lejeperiode har ikke noget at gøre med størrelsen i vort salær. Vort salær dækker jo hele vort arbejde inkl. annoncering, optagelse på hjemmeside, bearbejdelse af netværk, fremvisninger og udarbejdelse af lejekontrakt (jvnf. Kommissionsaftalen). Beklager men det er et fast aftalt salær på 8 % af første års leje ref. kommissionsaftalen. Så det kan vi ikke ændre ved. Men da første års leje reelt er lidt mindre basis 11½ måned har vi rettet fakturaen, og vedlægger derfor en ny.

4 4 Indklagede sendte derefter følgende faktura: Salæret blev således beregnet på basis af 11½ måneds leje. Den 22. april 2012 skrev klagerne til indklagede: Så er vi hjemme i Danmark igen. Lige et par hængepartier: 1) Har du nøgler liggende til vores hus? 2) Jeg har haft kommissionsaftalen forbi vores revisor og vores advokat. Vi er alle enige om at formuleringen ikke berettiger til at opkræve salær for en ikke udlejet periode. Aftalen angiver at jeres salær udgør 8% af lejen og at vi ikke skal betale hvis huset ikke udlejes. Jeg må derfor, som tidligere nævnt, fastholde at vi kun skal betale salær for 9 mdr. udleje. Dette giver en difference på 3400 kr. + moms, i alt 4250 kr. Samme dag svarede indklagede: 1. vi har 1 nøgle skal vi sende den? afhenter du? 2. lejekontrakten er på 1 år, og vi kan selvfølgelig ikke gøre for at lejer opsiger til tidligere fraflytning. Klager har bl.a. anført:

5 5 Indklagede har ikke i tilstrækkelig grad varetaget klagernes interesser. Klagernes hus var planlagt udlejet pr. 1. april Indklagede fik udlejet huset pr. 15. maj 2011, men lejeren overtog lejemålet allerede 15. april 2011, det vil sige, at lejer ikke skulle betale husleje den første måned. I kontrakten var aftalt, at lejer kunne flytte nogle møbler ind fra den 15. april 2011, men lejer flyttede reelt ind i lejemålet, hvilket indklagede var klar over. Ifølge kommissionsaftale mellem klagerne og indklagede udgør salæret 8 % af huslejen det første år, og altså ikke et fast salær. Indklagede har opkrævet salær af 11,5 måneders udleje. Lejer fraflyttede / opsagde imidlertid lejemålet efter 9 måneder, hvorfor indklagede alene er berettiget til at kræve betaling for 9 måneder. Indklagede skal derfor betale kr. tilbage til klagerne. Det vil være urimeligt, hvis salæret var uafhængig af lejeperioden, da klagerne kunne risikere at skulle betale et salær, som overstiger den samlede lejeindtægt. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede på baggrund af ordlyden i kommissionsaftalen er berettiget til at opkræve moms ud over de 8 % i aftalt salær. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling som krævet, og afviser at skulle betale noget beløb til klagerne. Indklagede har fundet en lejer til huset, som i videst muligt omfang passede med klagernes ønsker. Huset var klar til udlejning fra den 1. april 2011, dog boede au-pair pigen der indtil 13. april Lejeaftalen blev indgået den 24. marts 2011 med overtagelse den 15. maj 2011 og med ophør den 1. maj Lejeren fremsatte før lejemålets begyndelse ønske om, at få lov til at flytte møbler ind og begynde at ommøblere klagernes møbler. Dette blev aftalt med klagerne, og den ene klagers far var til stede ved nøgleoverdragelsen. Det blev også aftalt, at lejeren skulle holde haven fra den 1. maj Indklagede har ikke godkendt, at lejer kunne flytte ind i lejemålet den 14. april 2011, som klagerne påstår. Det er meget normalt, at en lejer, hvis lejemålet er tomt, kan få udleveret nøgle, før lejemålet reelt starter med henblik på at flytte møbler ind, male eller lignende, og uden at lejer i den periode betaler for andet end forbrug af vand, varme og el. Indklagede har forsøgt at forhandle bedst mulige vilkår om varighed for klagerne. Der er indgået en tidsbegrænset lejekontrakt, hvor lejer har mulighed for opsigelse. Udgangspunktet i lejeloven er, hvis ikke andet er aftalt, at lejer kan opsige lejemål med 3 måneders varsel. Lejer ville acceptere uopsigelighed i 6 måneder, hvorimod klagerne

6 6 ønskede uopsigelighed i 9½ måned. Det lykkedes indklagede at få lejers accept af 9 måneders binding. Aftalen blev accepteret og underskrevet af begge parter. Salæret på 8 % af første års leje eksl. moms, er en fast aftalt pris uanset lejemålets varighed. Der er ikke indgået aftale om nedsat salær, hvis klager skulle opsige lejemålet i lejeperioden. Indklagedes arbejde er da også det samme uanset lejemålets længde. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at lejeren opsiger aftalen i perioden. Det er selvfølgelig ærgerligt for klagerne, men har ikke indflydelse på indklagedes salær. På tidspunktet for kommissionsaftalens indgåelse kendte indklagede ikke salærets størrelse, idet det først kendes når der aftalt en husleje med en lejer. Salæret er derfor oplyst til at være 8 % ekskl. moms. Den aftalte leje kan være en anden end den ønskede, og salær må beregnes ud fra den konkrete leje. Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ikke skulle have varetaget klagernes interesser i forbindelse med udlejning af klagernes hus. Nævnet bemærker i den forbindelse, at klagerne var orienteret om periode, husleje og andre vilkår, som lejer havde ønsket, og at klagerne underskrev lejekontrakten. Klagerne og indklagede har i kommissionsaftale over udlejning aftalt, at der skulle betales et salær på 8 % af første års leje ekskl. moms for arbejdet med at forestå udlejning af klagernes hus. Nævnet finder efter ordlyden af aftalen, at indklagede som udgangspunkt har krav på det aftalte vederlag, uanset om lejeren opsiger lejeaftalen, inden der er gået et år. Indklagede har opkrævet beløb til gennemgang af lejemålet m.v. og kørsel til/fra lejemålet, i alt kr. Dette beløb ses imidlertid ikke aftalt mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Indklagede skal derfor betale beløbet til klagerne. Ifølge 1, stk. 2, i bekendtgørelse om forbrugerklager samt nævnets vedtægter 12, stk. 1, er nævnet berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at gøre klager og indklagede opmærksom på muligheden for et ekstra klagepunkt og at anmode klager om at tilkendegive, hvorvidt klager ønsker, at nævnets skal afgøre dette yderligere klagepunkt. Denne fremgangsmåde er godkendt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede i kommissionsaftalen har anført salær som 8 % ekskl. moms. Nævnet bemærker hertil, at beløb skal oplyses inkl. moms over for en forbruger. Nævnet finder herefter, at indklagede alene er berettiget til at opkræve 8 % i

7 7 salær inkl. moms, hvilket er kr. Det opkrævede beløb for moms på kr. skal indklagede derfor betale til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 8. maj 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede endvidere betale moms kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, lov om forbrugerklager 17, stk. 3, og bekendtgørelse om omkostninger ved godkendte, private klage- eller ankenævn 3. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand København, den 22. marts 2013 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E

8 8 Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej Hørsholm Ved kendelse af 19. november 2012 pålagde nævnet indklagede at tilbagebetale et beløb på kr. til gennemgang af lejemål m.v. og kørsel til og fra lejemålet på grund af at der ikke var indgået en særskilt aftale herom. Nævnet er efter udsendelse af kendelse den 19. november 2012 af parterne blevet gjort opmærksom på, at der mellem parterne var indgået en særskilt aftale om gennemgang af lejemålet m.v. og kørsel til/fra lejemålet, med klagernes betaling af 250 kr. + moms pr. time + kørsel. Indklagede har i sin faktura krævet betaling for 3 timer á 250 kr. og 150 kr. for kørsel, i alt 900 kr. med tillæg af moms. Kendelsen ændres således: Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ikke skulle have varetaget klagernes interesser i forbindelse med udlejning af klagernes hus. Nævnet bemærker i den forbindelse, at klagerne var orienteret om periode, husleje og andre vilkår, som lejer havde ønsket, og at klagerne underskrev lejekontrakten. Klagerne og indklagede har i kommissionsaftale over udlejning aftalt, at der skulle betales et salær på 8 % af første års leje ekskl. moms for arbejdet med at forestå udlejning af klagernes hus. Nævnet finder efter ordlyden af aftalen, at indklagede som udgangspunkt har krav på det aftalte vederlag, uanset om lejeren opsiger lejeaftalen, inden der er gået et år. Ifølge 1, stk. 2, i bekendtgørelse om forbrugerklager samt nævnets vedtægter 12, stk. 1, er nævnet berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse

9 9 med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at gøre klager og indklagede opmærksom på muligheden for et ekstra klagepunkt og at anmode klager om at tilkendegive, hvorvidt klager ønsker, at nævnets skal afgøre dette yderligere klagepunkt. Denne fremgangsmåde er godkendt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede i kommissionsaftalen har anført salær som 8 % ekskl. moms. Nævnet bemærker hertil, at beløb skal oplyses inkl. moms over for en forbruger. Nævnet finder herefter, at indklagede alene er berettiget til at opkræve 8 % i salær inkl. moms, hvilket er kr. Det opkrævede beløb for moms på kr. skal indklagede derfor betale til klagerne. Nævnet har bemærket, at der i aftalen mellem klagerne og indklagede om betaling af gennemgang af lejemålet m.v. og kørsel ikke er angivet beløb inkl. moms, og med samme begrundelse som ovenfor udtaler nævnet derfor, at nævnet ikke kan godkende det opkrævede momsbeløb. Indklagede har opkrævet kr. inkl. moms, og skal derfor betale 225 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 8. maj 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klagerne. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede endvidere betale moms kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, lov om forbrugerklager 17, stk. 3, og bekendtgørelse om omkostninger ved godkendte, private klage- eller ankenævn 3. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.

10 10 Lone Kerrn-Jespersen formand