KENDELSE. Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager ønskede at købe.

Transkript

1 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Finn Jørgensen Kongegade Nyborg Nævnet har modtaget klagen den 5. august Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med, at klager konstaterede, at der var punkterede termoruder i den ejerlejlighed, som klager havde købt. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klager ønskede at købe. Den 22. maj 2010 underskrev klager en købsaftale om køb af ejerlejligheden til en kontantpris på kr. med overtagelse den 15. juni Det fremgik af købsaftalen bl.a.:

2 2 [ ] Efter klagers overtagelse af ejerlejligheden reklamerede klager ved brev af 14. juni 2010 til indklagede over mangler ved ejerlejligheden. Klager skrev bl.a.: Jeg har desværre, efter at have modtaget nøglen, konstateret alvorlige fejl, mangler og direkte ulovligheder i lejligheden [ejerlejlighedens adresse]. Fejlene er af en sådan beskaffenhed, at de kræver øjeblikkelig udbedring, hvilket medfører udgifter for anslået. Kr Dersom sælger ikke er villig til, enten at udbedre manglerne, eller give et nedslag i prisen der kan modsvare udgifterne, ønsker jeg at annullere handlen.

3 3 [ ] Det har desværre vist sig, at hvad jeg troede var gammelt snavs på vinduerne i lejligheden, skyldes det, at samtlige ruder er punkteret og rammerne er rådne. Den 15. juni 2010 svarede sælger på klagers henvendelse bl.a.: Punkteringen af 2 måske 3 vinduer og råd i disse vinduers rammer er åbenlys. På grund af disse vinduers tilstand gjorde jeg ved min indgåelse af salgsaftale med EDC opmærksom på, at jeg var villig til at udskifte de 3 vinduer i stuen. Min aftale med EDC blev imidlertid at undlade dette og, netop på grund af vinduernes tilstand, i stedet tilbyde en eventuel køber et afslag i prisen. Jeg mener, at det allerede givne afslag på kr. rigeligt dækker udskiftning af de 3 vinduer. Samme dag kommenterede klager sælgers svar. Det fremgik heraf bl.a.: [ ] Den 23. juni 2010 sendte en tømrermester et tilbud på udskiftning af vinduer. Det fremgik heraf bl.a.: [ ]

4 4 Indklagede sendte tømrermesterens tilbud til sælger, og sælger svarede den 24. juni 2010 på indklagedes henvendelse. Sælger anførte, at klager havde fået ejerlejligheden til en god pris, og henviste til, at der var givet et afslag på kr. Sælger var af den opfattelse, at klager havde erhvervet ejerlejligheden ca kr. under den forlangte gennemsnitspris for lejligheder i bebyggelsen. Den 24. juni 2010 skrev klager til indklagede. Det fremgik af klagers brev bl.a.: [ ]

5 5 Den 3. juli 2010 skrev sælger til klager bl.a.: [ ] Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning med kr. til klager. Indklagede var ansvarlig for at orientere klager om kendte fejl og mangler ved vinduerne i forbindelse med fremvisning af ejerlejligheden. Indklagede oplyste ikke om, at afslaget i prisen havde forbindelse med vinduernes fejl. Klager opfattede accept af afslaget på kr. som begrundet i markedssituationen og ikke som et afslag på grund af punkterede termoruder. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har handlet i strid med lov om fremme af energibesparelser i

6 6 bygninger 6, ved ikke at sørge for, at der blev udleveret et energimærke til klagerne før handlen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Indledningsvist skal indklagede gøre opmærksom på, at spørgsmål om mangler ved den købte ejendom er et anliggende mellem køber og sælger, hvorfor indklagede ikke som ejendomsmægler hæfter for sådanne krav. Indklagede er ikke enig i sælgers fremstilling af sagen vedrørende aftale om termoruderne i ejerlejligheden. Indklagede vil ikke udelukke, at sælger i maj 2008, da indklagede fik ejerlejligheden i kommission, har drøftet eventuelle punkterede termoruder med indklagedes daværende medarbejder, men sælger nævnte intet om det, da han accepterede et nedslag på kr. ved handlens indgåelse i maj Det er korrekt, at der var tale om punkterede termoruder. Dette var imidlertid klart for enhver og kunne konstateres af alle parter i forbindelse med en sædvanlig gennemgang af ejerlejligheden. Det fremgår endvidere af købsaftalens punkt 16, at der som følge af fejl og mangler er givet et nedslag på kr. til klager. Disse fejl og mangler var ikke specificerede, men det er oplagt, at nedslaget også har skullet dække punkterede termoruder. Sælger har endvidere ikke garanteret klageren noget i købsaftalen vedrørende termoruder. Så meget desto mindre skal indklagede som ejendomsmægler kunne hæfte herfor i forhold til klager. Der har heller ikke fra indklagedes side været særlig anledning til at fremhæve noget herom i salgsopstillingen eller i købsaftalen, idet forholdet, som anført, var synligt for enhver. Der er derfor heller ikke tvivl om, at klager har været klar over, at der var punkterede termoruder i ejerlejligheden. Der var ikke tale om nybyggeri, og ejerlejligheden var heller ikke af nyere dato, hvilket klager har kunnet konstatere ved en gennemgang af sagens dokumenter med videre. Klager har derfor ikke kunnet have en berettiget forventning om, at ejerlejligheden var forsynet med nyere termoruder. Indklagede bestrider klagers opgørelse af erstatningsbeløbet. Klager kræver kr., hvilket er helt urimeligt. Tilbuddet fra klagers tømrermester indeholder ikke nogen form for specifikation af glasset i forbindelse med udskiftning af vinduerne.

7 7 Tilbuddet indeholder derimod en total udskiftning af vinduerne inkl. følgearbejder, herunder træværk med mere. Indklagede har ikke haft mulighed for at konstatere nærmere om træværkets beskaffenhed og tilstand. Det er derfor klart, at indklagede heller ikke kan hæfte herfor i forbindelse med klagers overtagelse af ejerlejligheden. Klager kan heller ikke kræve erstatning for udgifter til almindelig vedligeholdelse eller fornyelse. Sådanne udgifter er indklagede uvedkommende. Et eventuelt krav kan således kun indeholde udgift til udskiftning af selve glasset. Det er indklagedes skøn, at udgift hertil maksimalt kan udgøre kr. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i købsaftalen vedrørende afslag i købesummen på kr., nærmere specificerede, hvilke fejl og mangler afslaget vedrørte, jf. herved formuleringen til fuld og endelige afgørelse for nævnte fejl og mangler. Henset til formuleringen i købsaftalen om, at Parterne er herefter enige om, at handelsprisen på ejendommen er i overensstemmelse med ejendommens fysiske stand, finder nævnet, at klager måtte indse, at nedslaget i prisen på kr. ikke var givet ud fra den gældende markedssituation. Det fremgår af købsaftalen, at Køber er udtrykkelig opfordret til selv at lade ejendommen gennemgå med sagkyndig bistand. Det fremgår endvidere af sagen, at indklagede samt sælger har forklaret, at det kunne konstateres af alle parter i forbindelse med en sædvanlig gennemgang af ejerlejligheden, at termoruderne var punkterede. Klager har oplyst, at han ikke havde set, at ruderne var punkterede, men antog dem for at være meget snavsede. Nævnet kan efter de foreliggende oplysninger ikke afgøre, om klager måtte vide, at termoruderne var punkterede, og om klager dermed allerede var kompenseret herfor med afslaget i købesummen. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til dette klagepunkt. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af

8 8 energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke har sørget for, at denne bestemmelse blev overholdt og udleveret et energimærke til klagerne forinden købsaftalens underskrivelse. Da klager hos ejerforeningen kan få udleveret kopi af energimærke for hele ejendommen, kan nævnet ikke pålægge indklagede at erstatte klager udgift til et energimærke. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede, men må afvise at tage stilling til, om klager har krav på erstatning. Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand