Tylstrup. Sulsted. Vadum. NØRRESUNDBY Rørdal. Egholm. Hasseris AALBORG. Gug. Skalborg. Frejlev. Visse. Dall Villaby. Svenstrup. Godthåb.

Transkript

1 Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup Oktober 2015 STARTREDEGØRELSE Østre Havn - tillæg til lokalplan Øgadekvarteret

2 Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 4 Lokalplanområdet... 5 Eksisterende planforhold... 6 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 7 Anbefaling... 9 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby Lokalplanlægger: Annette Rosenbæk tlf Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Oktober 2015 Side 2

3 Startredegørelse Limfjorden dsen Østre Havn Plads Østre gen Musikkens Stjernepla n Beddin e Pier Havneprom enade Værftsvej Luftfoto med lokalplanafgrænsning, vejnavne og evt. angivelse af særlige bebyggelser eller landskaber. Nyhavn sgade På luftfotoet zoomes ud til større overordnede veje eller andet genkendeligt, fx 1:8000 eller 1:10.000, så man kan finde Teglgårds stedet i 3 step: Plads Først overblikket på forsiden, dernæst ortofotoet tættere på, og til sidst illustrationerne tættest på. ad e ns g lundsv e nese Karoline Bon j Østerbro Østre Anlæg lla æ j S Karolinelund Fyensgade 100 m 1:5.000 Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget Oktober 2015 Side 3 a sg nd de

4 Baggrunden I 2012 vedtog Aalborg Byråd lokalplan for den vestlige del af Østre Havn. Området ejes af A. Enggaard as, og de byggeretsgivende delområder i den gældende lokalplan er stærkt på vej til at være fyldt ud med nye ejerboliger, ungdomsboliger og kontorer. Nu ønsker grundejer fastlagt byggeretsgivende bestemmelser for de resterende arealer inden for lokalplanområdet med henblik på at fortsætte udbygningen. Samtidig er der fra grundejers side ønske om at justere de tidligere vedtagne planprincipper for området blandt andet med en udbygning af Pieren og en bro over indsejlingen til Østre Havnebassin. Projektet Situationsplan, der illustrerer det samlede byomdannelsesprojekt. De lysegrå bygninger er realiseret/ er under opførelse. Den mørkegrå indikerer grundejers ønsker til nye byggerier. Grundejer ønsker at opføre ialt m 2 bebyggelse i lokalplanområdet set i sammenhæng med at Pieren udviddes med 25 m. mod øst med henblik på at gøre det realistisk at etablere en oplukkelig stibro over indsejlingen. Den ønskede byggemulighed svarer til en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på knap 200. Pieren ønskes bebygget med en storskala silohusbebyggelse mod nord der kulminerer i et højhus på 70 m. yderst på Pieren. Sydsiden af Pieren tænkes bebygget med havnehuse i lavere skala der får kontakt til vandfladen, og derved danner nye rekreative vandrum. Den primære Musikkens Plads Østre Havnegade Østre Havnebassin Nyhavnsgade Oktober 2015 Side 4

5 Volumenstudie af den ønskede bebyggelse set fra sydøst med Østre Havnebassin i forgrunden. havnepromenade tænkes at have et forløb gennem den centrale del af pieren ovenpå en underjordisk p-kælder. Lodshuset og kornsugeren bevares, men kornsugeren ønskes flyttet hen til brolandingen yderst på Pieren som en del af en ny pladsdannelse. I Stjernekvareret ønskes de tilbageværende byggefelter disponeret med bebyggelser der rumligt understøtter stjernestrukturen og samtidig aftrappes under hensyntagen til solforhold og vind. Den tidligere "havneplads" i det nordøstlige hjørne af stjernekvarteret ønskes desuden bebygget med et højt volumen med henblik på at færdiggøre "silobyens" skyline langs fjorden og for at skærme havnebassinet for en del af vinden fra det store Limfjordlandskab. Musikhuskvarteret ønskes "færdiggjort" med en rumdannende bebyggelsesstruktur på sydsiden af Østre Havnegade hvor kullager-siloerne pt. er under nedrivning. Nyhavnsgadekvarteret tænkes som en grøn bufferzone med enkle store volumener i et grønt bylandskab med træer, facadebeplantning mv. Området langs Nyhavnsgade udnyttes fortrinsvist til parkering og erhverv - herunder en lokal dagligvarebutik. Lokalplanområdet Lokalplanområdet afgrænses af Østre Havnebassin mod øst og Musikkens Plads mod vest. Det eksisterende areal er på ca. 11,5 Ha. Denne del af Østre Havn vr tidligere korn- og foderstofområde, men er nu under omdannelse til en tæt urban bydel med et anderledes bymiljø - skabt i mødet mellem den industrielle kulturarv, moderne arkitektur af høj kvalitet og et aktivt byliv. Oktober 2015 Side 5

6 Volumenstudie af den ønskede bebyggelse set fra nordvest. Den nyopførte ejerboligbebyggelse i Musikhuskvarteret ses i forgrunden Den lokalplanlægning som nu igangsættes bliver i form af et eller flere tillæg til den gældende lokalplan for området, som fastlægger konkrete rammer for hvordan der kan bygges i de resterende dele af Nyhavnsgadekvarteret, Musikhuskvarteret, Stjernekvarteret op på Pieren. I arbejdet med de nye tillæg er der særlige koordineringsbehov ifht. den i 2014 vedtagne lokalplan for Værftsarealet, den igangværende lokalplanlægning for områderne sydøst for havnebassinet, nyopførte og planlagte byggerier på sydsiden af Nyhavnsgade, Musikkens Hus området og den planlagte åbning af Østerå ved Musikkens Plads. Eksisterende planforhold Kommuneplan De grå markeringer viser de felter indenfor lokalplan , som der nu ønskes byggeretsgivende bestemmelser for. Området er omfattet af kommuneplanrammeområde 1.4.D1, Østre Havn som er et højt prioriteret byomdannelsesområde. Målet er at skabe et blandet byområde med boliger og erhverv, der sammenbinder by og fjord. Kommuneplanen fastlægger en gennemsnitlig bebyggelsesprocent for områderne omkring Østre Havnebassin på 170, men med mulighed for lokale variationer. Eksisterende lokalplan Den ønskede byggemulighed er en øgning på m 2 set ifht. den i lokalplan fastlagte samlede byggeret på m 2. Baggrunden er et tilbud fra grundejer om finasiering af en udbygning af Pieren og etablering af en bro over indsejlingen til havnebassinet, som forbedrer de rekreative færdselsmuligheder langs havnefronten. Dette tænkes sikret via en frivillig udbygningsaftale. Oktober 2015 Side 6

7 En anden ændring ifht. gældende lokalplan er at der lægges der op til at nedrive den bevarede stueetage på "strygejernet" ved Havnefronten idet det ikke vurderes konstruktivt muligt at bygge oven på denne. Istedet prioriteres bevaring af byrummets forløb og dimensioner omkring det tidligere banespor med et nybyggeri. For så vidt angår Pieren fraviges desuden gældende lokalplans princip, om at hele havnebassinet og en 15 m. bred havnepromenade langs hele kajkanten skal være offentligt tilgængeligt friareal, idet bebyggelserne på nordsiden rykkes tættere på kajkanten og havnehusene på sydsiden af Pieren bygges ud i havnebassinet. Den primære havnepromenade får istedet et mere centralt forløb på Pieren. Uanset nye bebyggelsesstrukturer sikres dog offentlig tilgængelig passage langs hele kajkanten - blot i en smallere udgave. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Trafikstøj Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægt i den forestående planlægning. Området er påvirket af trafikstøj fra Nyhavnsgade. Bebyggelse og opholdsarealer skal derfor placeres og/eller afskærmes så støjgener for boliger og andre miljøfølsomme anvendelser minimeres. Trafikafvikling Parkering Vejbetjeningen af området er lagt fast på et overordnet niveau med lokalplan I forbindelse med det kommende lokalplanarbejde bør det sikres, at den afledte trafik fra de ønskede fremtidige byggemuligheder kan afvikles i de planlagte kryds. Der er desuden et ønske fra grundejer om en ekstra svingbane højre ind til et nyt p-hus (samt varetilkørsel til butik) i forlængelse af Østre Havnegadekrydset. Det indgår i lokalplanarbejdet at udføre en realitetsvurdering af konkrete løsninger på dette punkt set ifht. fx trafikafvikling, trafiksikkerhed og bymiljø. Generelt lægges der vægt på arkitektonisk høj kvalitet og begrønning af parkeringshuse idet de har en fremtrædende placering i bymiljøet. Beliggenheden af det ønskede parkeringshus i Musikhuskvarteret er lidt vanskelig ifht. boligmiljøet vest herfor, og det bør derfor overvejes i den videre proces om dette hus kan undværes og evt. erstattes af ekstra kapacitet andre steder. Oktober 2015 Side 7

8 Der lægges vægt på at bebyggelsen langs Nyhavnsgade er med til at styrke oplevelsen af en grøn og oplevelsesrig indfaldsvej til midtbyen. Havnepromenade Der skal sikres en tydelig og sammenhængende færdselsmulighed for cyklister og gående langs hele havnefronten. På Pieren hvor promenaden ledes ind gennem boligmiljøet er der en risiko for at dette vil opleves som færdsel gennem et "halvprivat" område. Der bør derfor arbejdes med at tydeliggøre forbindelsen gennem Pieren. På Pieren tænkes cyklister og gående ad Havnepromenaden ledt ind gennem kvarteret. Havnefrontspassagen langs især nordsiden af Pieren bør desuden gøres til genstand for en nærmere vurdering, med henblik på at sikre at denne opleves som en reel færdselsmulighed, hvor man ikke har følelsen af at "blive skubbet i vandet" af de høje bygninger, man færdes langs. Der bør sikres betydelige punktvise slip og tilbageryk af bebyggelsen ifht. kajkanten med henblik på at fremme god færdselskomfort. Bebyggelsestypologier og arkitektur Der lægges op til mulighed for at bygge store volumener og mange etagemetre samlet set, og derfor bør der være skærpet opmærksomhed omkring at der skabes en bydel med varieret og kvalitetsrig arkitektur. Der lægges også vægt på at bebyggelses- og boligtypologier der appellerer til forskellige målgrupper med henblik på at fremme social diversitet. Skygge og vind Den høje bebyggelsesskala gør at skyggekonsekvenser og vindkomfort er et generelt opmærksomhedspunkt i lokalplanlægningen. Indledende skygge- og vindstudier indikerer at der især er en udfordring omkring højhuset yderst på Pieren. Dels kræves en særlig bearbejdning af husets udformning med henblik på at skabe opholdskvalitet og god vindkomfort for cylister og gående yderst på Pieren. Dels vil der være væsentlige skyggegener af højhuset i aftentimerne for de nye boliger på værftsgrunden på østsiden af indsejlingen. Det bør overvejes hvordan disse gener kan minimeres. Oktober 2015 Side 8

9 Kulturarv Der lægges vægt på at den industrielle kulturarv fastholdes som noget der giver karakter og identitet til området. Dette bør konkret komme til udtryk i at de særlige rumlige strukturer som banespor og silobygninger dannede bevares også selvom strygejernsbygningen nu nedrives. På Pieren ligger der en vigtig opgave i at indpasse lodsbygningen og kornsugeren på en meningsfuld og respektfuld måde i den nye kontekst af storskala-byggerier. Brugerdrevet byudvikling I sommeren 2012 blev der etableret en kabelbane til wakeboards og vandski i havnebassinet, som har været en stor succes. Ligeledes er et tidligere pakhus i Stjernekvarteret midlertidig udlånt til "Byens Rum" - et center for brugerdrevet byudvikling. Det bør i hele omdannelsesfasen fastholdes at der skal være mulighed for midlertidige aktiviteter i området med henblik på at fremme et levende fremtidigt byliv i den nye bydel. Frivillig udbygningsaftale Anbefaling Et lokalplantillæg for Pieren som muliggør en udbygning af denne - og dermed også en ekstra byggemulighed - skal følges af en udbygningsaftale vedr. en oplukkelig fodgængerbro over indsejlingen til Østre Havnebassin. Forvaltningen anbefaler, at der arbejdes videre med lokalplanforslag med byggeretsgivende bestemmelser for de resterende delområder på Østre Havn i form af tillæg til den gældende lokalplan Lokalplanarbejdet bør ske med udgangspunkt i ovenstående intensioner og opmærksomhedpunkter. I en kontektst af storskalabyggeri er der et særligt indsatsområde ifht. at sikre oplevelsesrige, varierede, grønne og solrige byrum med god vindkomfort. Oktober 2015 Side 9