STARTREDEGØRELSE. Tylstrup. Sulsted. Vadum. NØRRESUNDBY Rørdal. Egholm. Hasseris AALBORG. Sønder Tranders. Gug. Skalborg. Frejlev. Visse.

Transkript

1 Maj 2014 STARTREDEGØRELSE Boliger i Gammel Hasseris, Bygaden Hasseris Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup

2 Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges Teknik- og Miljøudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 4 Lokalplanområdet... 8 Eksisterende planforhold... 8 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Anbefaling Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby Lokalplanlægger: Karen Cudrio Andreasen, tlf Mail: plan.byg@aalborg.dk Maj 2014 Side 2

3 Startredegørelse Klokkestabelstien K.E. Fæ r ge m a nn Byga d en Syd Ha sseris Enge Sve nd E ng e lu nd s Ve j s Ve j ger Skel a rog Byk ad Byg en elh øj Kring en Bykl emmen 100 m 1:4.000 Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget Maj 2014 Side 3 ve j

4 Området ligger i forlængelse af landsbymiljøet i Gl. Hasseris, og som nabo til de nye boligområder i Hasseris Enge. Fotoet viser lokalplanområdet set mod nordøst. Baggrunden Området er idag lokalplanlagt, men lokalplanen giver kun mulighed for opførelse af åben-lav bebyggelse. Det vil sige, at der ud over den eksisterende bebyggelse kan opføres 6 parcelhuse. Bygherre ønsker i stedet at få mulighed for at opføre tæt-lav bebyggelse på størstedelen af arealet. En ny lokalplan skal derfor åbne mulighed for at opføre tæt-lav boliger i max 1½ plan (1 plan med udnyttet tagetage) og i en max højde på 8,5 m. Projektet Lokalplanområdet er beliggende i den sydlige ende af Bygaden i Gammel Hasseris, og er således placeret i overgangen mellem den gamle landsbystruktur og de nye boligområder i Hasseris og Sofiendal Enge. Lokalplanen har til formål at skabe mulighed for at kunne bygge tæt-lave boliger i stedet for 6 parcelhuse. Ud over et større antal boliger øges bebyggelsesprocenten også fra 25 til 30. Bygherre ønsker at opføre bygningerne med trempel for at få en bedre udnyttelse af tagetagen, hvilket vil øge den maksimale facadehøjde fra 3 m i den gældende lokalplan til 4,75 m i den nye lokalplan. Maj 2014 Side 4

5 Bygherres forslag til bebyggelsesplan. Princippet om øst-vest-vendte bygningskroppe videreføres fra lokalplan Mulighederne i dag for udnyttelse af dele af arealet til åben-lav bebyggelse (grå skravering) fra den gældende lokalplan Maj 2014 Side 5

6 Eksisterende bebyggelse i området. Den nye lokalplan vil gøre det muligt at udnytte et større areal til placering af nye boliger, fordi en del af området, ifølge den gældende lokalplan, kun må udnyttes til gårdsplads, have, park eller fritidsanlæg. Se illustrationerne s. 5. Lokalplanen skal skabe mulighed for, at der kan bygges nye boligformer i nutidig arkitektur, men samtidig skal sammenhængen til resten af landsbyen sikres. Området er beliggende tæt på mange af nærområdets servicetilbud og indkøbsmuligheder. Projektet vil henvende sig til en bred vifte af borgere, da der både bliver boliger i 1 plan til den ældre del af befolkningen og store boliger i 1 plan med udnyttet tagetage (1½ plan) til børnefamilier. Bygherre påtænker at projektere boligerne med solceller, og derfor skal lokalplanen sikre, at eventuelle solenergianlæg kan placeres, uden at give gener til omgivelserne. Bygherres forslag til udformning af bebyggelsen i hhv. 1 etage (tv) og 1 etage med udnyttet tagetage og trempel (th). Maj 2014 Side 6

7 Udsigt fra lokalplanområdet til de nye boliger i Hasseris Enge. Boligerne placeres i mindre, tætte enklaver i og omkring nogle fælles udendørs opholdsarealer, som skal skabe nærmiljø og identitet i de enkelte enklaver, se illustration øverst på s. 5. Indenfor de grønne arealer skal der være mulighed for at placere bassiner til forsinkelse og eventuel opsamling af regnvand. I lokalplanområdet findes i dag 2 åben-lave boliger, som bliver en del af planen. Øvrige bygninger (lade og hønsehus) fjernes i forbindelse med projektets gennemførelse. Der ligger en offentlig afløbsledning på grunden, som omlægges af bygherre i forbindelse med byggemodningen. Området er forsynet med central kraftvarme. Vejadgang til bebyggelsen sker henholdsvis ad eksisterende stikvej fra Bygaden samt fra eksisterende markvej, ligeledes fra Bygaden. Det er nødvendigt at der sker en mindre omlægning af vejene i forbindelse med planlægningen, se under afsnittet "Trafikforhold". Bygherres forslag til udformning af bebyggelsen i hhv. 1 etage og 1 etage med udnyttet tagetage med en taghældning på ca. 40 grader. Maj 2014 Side 7

8 Lokalplanområdet Eksisterende planforhold Bygherres forslag til arkitektur og materialevalg. Området er privat ejet, og lokalplanen omfatter matr. nr. 11fy, 77i, 58c og 58b, Gl. Hasseris By, Hasseris, i alt ca m 2. Hele arealet er i byzone. Landsbyen Gl. Hasseris grænser mod øst op til eksisterende byområder (hovedsageligt åben-lav parcelhuse). Mod vest grænser landsbyen op til Hasseris Enge. Selve lokalplanområdet ligger på kanten af den gamle landsby, med de grønne, bakkede arealer ved Klokkestabelen i ryggen og med de flade enge foran sig. Området danner således overgang mellem landsbyen Gl. Hasseris og de nye boligområder i engene. Gl. Hasseris er kendetegnet ved fritliggende enfamiliehuse, gamle gårde og byhuse, hvoraf størstedelen er i 1-1½ plan og hvor stuehusene er orienteret øst-vest. Lokalplanområdet skal afrunde landsbyen mod syd, og derfor vil der blive stillet krav til arkitektur, orientering, udstykning osv. i lokalplanen, således at hensynet til landsbystrukturen varetages. Syd for lokalplanområdet ligger vejen "Hasseris Enge Syd", som er planlagt som tilslutningsvej til en 3. limfjordsforbindelse. Kommuneplanramme 3.3.D1 Området ligger indenfor kommuneplanramme 3.3.D1, som fastlægger områdets anvendelse til blandede bolig- og erhvervsformål. I Kommuneplanramme 3.3.D1 Gl. Hasseris står der bl.a.: Gl. Hasseris er en sammenhængende randlandsby-struktur, som i dag er delvist in- Maj 2014 Side 8

9 Illustrationsplanen fra kommuneplanen som viser hhv. den planlagte sti (stiplet) og det grønne område, som ikke må bebygges (grøn skravering). tegreret i Hasseris' øvrige boligforstæder. Målet er at skabe rammerne for bevaring af landsbyen som et særligt - og klart afgrænset - kulturmiljø. Kommuneplanrammen giver bl.a. mulighed for tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 25 og en bygningshøjde på max 8,5 m i max 1½ etage. Kommuneplanrammen indeholder en planlagt sti hen over lokalplanområdet, og fastlægger desuden, at et mindre areal (nuværende vejareal) indenfor lokalplanområdet ikke må bebygges, se illustrationen ovenfor. Langs lokalplanområdets sydlige del er udlagt en vejreservation for en tilkørsel til en eventuelt kommende vestforbindelse. Kommuneplanens hovedstruktur Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne med hensyn til bebyggelsesprocenten, som ønskes hævet fra 25 til 30. Derfor skal der udarbejdes et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Området er et planlagt byudviklingsområde. Området ligger i Kystnærhedszone B, og er allerede planlagt til byudvikling. Bebyggelsen vil ikke fravige væsentligt i højde og volumen fra Maj 2014 Side 9

10 Kommuneplanens retningslinje Beskyttelse af grønne karaktertræk (t.v.), retningslinje Byudvikling og byformål (i middten) og retningslinje Grønne indsatsområder (t.h.). den eksisterende bebyggelse i området og ligger desuden bagved et eksisterende boligområde i forhold til kysten. En del af området er omfattet af retningslinje Beskyttelse af grønne karaktertræk. I retningslinjen står der bl.a., at det grønne præg ønskes sikret i forbindelse med lokalplanlægning. Det betyder, at den nye lokalplan skal sikre de bevaringsværdige træer og beplantninger, og at den nye bebyggelse skal indrettes med grønne arealer. En del af området er desuden omfattet af kommuneplanens retningslinje Grønne indsatsområder, som beskriver, at for byudviklingsområder bliver: "...et områdes struktur, æstetik og funktion typisk genstand for en tilbundsgående revurdering. Netop her er der derfor særlige muligheder for at styrke de rekreative netværk og aktivitetsmuligheder samt grønne/landskabelige karaktertræk." Det skal derfor sikres, at planen også har et grønt indhold. Lokalplanområdet indgår i den blå-grønne struktur og derfor er der en særlig interesse i at få sikret de grønne værdier både fysisk, visuelt og i forhold til adgang og færdsel. Eksisterende lokalplan Området er omfattet af lokalplan nr , som er en bevarende lokalplan for Gl. Hasseris landsby fra Området er i den gældende lokalplan udlagt til åben-lav boligbebyggelse, hvilket nu ønskes ændret for at give mulighed for tæt-lav boligbebyggelse. Den eksisterende lokalplan fastlægger krav til udformningen og orienteringen af ny bebyggelse. Det er vigtigt at fastholde eller stille lignende krav i en ny lokalplan, for at sikre en god sammenhæng med den eksisterende bebyggelse i landsbyen og fastholde landsbykarakteren. Maj 2014 Side 10

11 En ny lokalplan skal således give mulighed for at anvende moderne materialer og bæredygtige løsninger, som fx solenergianlæg, og samtidig indordne sig under eksisterende strukturer og bebyggelse. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Planmæssige forhold Miljø Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægt i den forestående planlægning. Med beliggenheden i zonen mellem gammel og nyt, er det væsentligt, at bebyggelsen fremstår med et ensartet arkitektonisk udtryk. De boliger på m 2 vil blive attraktive for både børnefamilier og ældre, der vil udskifte parcelhuset med en mindre bolig, med beliggenheden i nærheden af grønne områder, offentlig transport og dagligvareindkøb, samt andre servicetilbud. Overfladevand bør håndteres efter LAR-principper, fx ved at minimere områdets befæstede arealer, samt sikre at store dele af de befæstede arealer bliver permeable. Boligerne skal opføres som lavenergibyggeri. Det grønne Bebyggelsen bliver placeret forholdsvis tæt i 3 enklaver med åbne grønne arealer omkring, som skaber mulighed for fælles rekreative aktiviteter. Området karakteriseres af en grøn struktur. Et åbent rekreativt grønt areal danner en naturlig overgang til den store åbne grønne kile, der ligger mellem lokalplanområdet og boligområderne i Hasseris Enge. De grønne arealer indenfor lokalplanområdet skal sikre forbindelser på tværs af området, samt skabe forbindelse mellem enklaverne og det eksisterende stinet. Overgangene mellem bebyggelsesenklaverne og de åbne grønne arealer skal defineres af hække, volde eller lignende, således at der sikres privatrum. Natur og landskab Mod syd får området endvidere en grøn afgrænsning, der visuelt markerer overgangen til adgangsvejen til Hasseris Enge. Det er vigtigt at varetage interesserne i den blå-grønne struktur, så bebyggelsen ikke bliver en "prop" i den grønne struktur, se illustrationen s. 12. Bebyggelsen og fællesarealerne er lagt, så de forbinder og styrker den grønne struktur og integrerer sig i landskabet. I kommuneplanrammen er en mindre del af lokalplanområdet udlagt til grønt område, som ikke må bebygges, se illustrationen s. 9. Kommuneplantillægget vil tilpasse forholdene omkring bebyggelsen og de grønne områder. Her vil vi se på de overordnede strukturer og tilpasse dem til de faktiske forhold. Maj 2014 Side 11

12 Til venstre: Her ses hvordan området ligger placeret i forhold til ønsket om en sammenhængende grøn struktur både visuelt og i forhold til adgang. Til højre: Området og omgivelserne danner byens kant, og det præges af en markant og strukturgivende beplantning hvoraf en del findes i og på kanten af lokalplanområdet. Beplantningsprincipper Veje og tekniske anlæg Trafikforhold Der findes enkelte, solitære træer indenfor området, som efter den gældende lokalplan er bevaringsværdige. Ligeledes findes der principper for rammebeplantning. Alle bevaringsværdige træer skal fortsat bevares, såfremt træet stadig er sundt. Udgåede eller usunde træer erstattes med nye træer. De karaktergivende rammebeplantninger videreføres i den nye lokalplan. Al beplantning i øvrigt sker med hjemmehørende træer og buske. Området vejbetjenes i den nordlige enklave af den eksisterende vej, som er en blind sidevej til Bygaden. De sydlige enklaver vejbetjenes fra den eksisterende markvej, som bliver til en fordelingsvej. Bygherre ønsker, at vejen får en rekreativ udformning, som vil opfordre til ophold og leg. Landsbyens øvrige sideveje til Bygaden er smalle og krogede, og der bør arbejdes videre med dette princip, som er meget karakteristisk for Gl. Hasseris. Den eksisterende, sydligste overkørsel til Bygaden er placeret meget skråt på vejen, hvilket ikke er hensigtsmæssigt af hensyn til trafikafviklingen og -sikkerheden. Vejen skal derfor omlægges, så overkørslen sker vinkelret på Bygaden og det skal indarbejdes i planen. Der kan evt. blive tale om at flytte den skrå overkørsel fra Bygaden til Hasseris Enge Syd, så de sydlige enklaver vejbetjenes herfra. Kommuneplanrammen fastlægger en sti hen over lokalplanområdet, se illustrationen s. 9. Det vil sige, at der skal etableres en sti indenfor lokalplanområdet, som forbinder engene nordvest for området med Maj 2014 Side 12

13 Hasseris Enge Syd i lokalplanområdets sydøstlige hjørne. Stien kan fint placeres i de grønne kiler i den nuværende bebyggelsesplan. Arkitektur, kulturarv og byrum Landsbyen skal bevares som et særligt - og klart afgrænset - kulturmiljø. I den gældende lokalplan står der bl.a.: "Hvor der bygges nye bygninger, vil det fra kommunens side blive tilstræbt, at disse får et bygningsprofil svarende til landsbyens øvrige huse, men i øvrigt udformet således, at man kan se, at husene er nye.". Det er vigtigt at videreføre de principper fra den gældende plan som sikrer, at landsbykarakteren fastholdes, og at ny bebyggelse bliver opført i god sammenhæng med eksisterende bebyggelse. Således er det også væsentligt, at bebyggelsen fremstår med et ensartet arkitektonisk udtryk. Byggeriets højder og omfang Kommuneplanrammen 3.3.D1 angiver en maximal bygningshøjde på 8,5 m og maximalt 1½ etage, som fastholdes i lokalplanen. 1½ etage svarer til 1 etage med udnyttet tagetage. Bebyggelsesprocenten hæves fra 25 til 30, og facadehøjden øges fra 3 m til 4,75 m for at muliggøre en trempel. Opholdsarealer Klimatilpasning Der skal sikres areal til fælles ophold på min. 15 % af grundarealet indenfor lokalplanen. Arealet er beliggende i et tilslutningspligtigt område for fjernvarme. Der skal ligeledes være mulighed for opsætning af solceller. Ved opsætning af solenergianlæg skal disse integreres æstetisk og arkitektonisk, og må på intet tidspunkt give anledning til blænding og blinkgener. Sokkelkoter skal min være 300 mm over laveste punkt på Hasseris Engevejen syd for grunden af hensyn til evt forhøjet vandstand. Herudover skal der være fokus på afledning af regnvand/overfladevand. Der kan arbejdes med, at ny belægning skal være vandgennemtrængelig, eller der kan anvendes andre LAR-løsninger. Støj Syd for lokalplanområdet ligger vejen "Hasseris Enge Syd", som er planlagt som tilslutningsvej til en 3. limfjordsforbindelse. Desuden er der planlægning igang for et boligområde sydvest for lokalplanområdet. Forud for lokalplanarbejdet skal støjkonsekvenserne beregnes, således at det i planen kan sikres, at bebyggelser, opholdsarealer mv. ikke vil blive påvirket af trafikstøj. Det vil sige at det skal undersøges, om der vil ske en støjpåvirkning af lokalplanområdet fra de omgivende og planlagte veje, og hvordan dette Maj 2014 Side 13

14 vil påvirke planen. En overskridelse af grænseværdierne kan fx betyde en reduktion af det område, der kan bebygges, for at undgå støjbelastede boliger. Parkering Parkering vil overholde Aalborg Kommunes parkeringsnorm, som er 1½ P-plads pr. bolig for tæt/lav og 2 P-pladser pr. bolig for åben/lav. Anbefaling Det anbefales, at lokalplanlægningen sættes i gang for at muliggøre en udnyttelse af arealet til tæt-lav bebyggelse. Ved igangsætning skal man være opmærksom på følgende: En eventuel støjpåvirkning fra eksisterende og fremtidige veje skal undersøges, og kan påvirke projektets udformning. Facadehøjden vil øges fra 3 m til 4,75 m for at muliggøre en trempel. Bebyggelsesprocenten hæves fra 25 til 30, og der inddrages nye arealer til bebyggelse, som i dag kun kan anvendes til gårdsplads, have, park eller fritidsanlæg. Se illustrationerne s. 5. En ny lokalplan vil medføre flere boligenheder (25-30 stk) end det er muligt i dag med den gældende lokalplan (6 stk). Samtidig med at området således fortættes, skal lokalplanen sikre, at de nye boliger indpasses godt i landsbyen. Placering af ny bebyggelse skal ske med udgangspunkt i landsbyens struktur, med de øst-vest-vendte længehuse. Ny bebyggelse skal ved sin arkitektoniske udformning og indpasning medvirke til at bevare karakteren af det eksisterende landsbymiljø. Principperne for udformning af ny bebyggelse fra den eksisterende lokalplan skal videreføres i den nye lokalplan for at sikre landsbykarakteren, bl.a. bestemmelser om husform, vinduer og døre, symmetriske sadeltage osv., men den nye lokalplan skal samtidigt sikre, at husene kan opføres i en nutidig arkitektur og med en fornuftig indretning. Lokalplanen skal således fastlægge detaljerede bestemmelser om bebyggelsens placering og udseende for at sikre sammenhængen til den øvrige landsby. Maj 2014 Side 14