Vedligeholdelsesplan for A/B Kornblomsten

Transkript

1 Vedligeholdelsesplan for A/B Kornblomsten Per Bager Byggeteknisk rådgiver ( DV1-F / PBA ) Arbejds tlf Mobil tlf pba@kuben.dk 1

2 Andelsforeningen A/B Kornblomsten Ejendommen blev gennemgået primo juni 2007 af Kuben ejendomsadm. A/S, Drift & vedligehold ved bygningsingeniør Per Bager, sammen med bestyrelsesmedlem Christian Ringbæk og formand Finn Arne. Ved gennemgangen af de enkelte bygningsdele, er der givet karakter for, hvilke prioritetsrækkefølge man kan udføre forbedringerne / istandsættelsesarbejderne i. 1. Nødvendige arbejder, der skal udføres staks for at undgå forringelse af ejendommen. 2. Arbejder der kan udføres inden for de kommende 2-5 år. 3. Arbejder der kan udføres når forenings budget tillader det. Generelle oplysninger om ejendommen Kontaktperson: Finn Arne, Kjærsgaard, Lerfosgade 10, 5. th., 2300 Kbh. S. Telefon: Beliggenhed: Byglandsgade 9, Kornblomstvej 5-9, Lerfosgade Ejendommen er jfr. BBR-ejermeddelse opført i år 1931 og udhus/bagbygning er opført i Matrikelnummer : 1 AB, Eksercerpladsen, København Det bebyggede areal udgør ca. 750 m² Det samlede etageareal udgør ifl. BBR ca m², hvoraf 113 m² er erhverv Det samlede udnyttede areal udgør ifl. valuar Lars Wismann ca m² Ejendommen har 7 opgange med i alt 73 lejligheder og erhvervslejemålet er udlejet til daginstitution. Alle lejligheder har eget toilet og bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes med fjernvarme. Forsikringsmæssige forhold Forsikringsmæssige forhold er ikke oplyst, foreningen skal dog være opmærksom på div. standard forbehold fra forsikringsselskabernes side: De væsentligste forbehold i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen er: Skader forårsaget af råd og/eller rådborebiller Skade forårsaget af vand fra tagrender og nedløbsrør Skade forårsaget af opstigende grundvand eller kloakvand Skade ved alm. nedbør der trænger igennem taget eller vægge 2

3 Skade opstået i forbindelse bygge- eller reparationsarbejder Skader der skyldes frostsprængninger Skade ved indtrængning i åbninger i fundament Skade ved tilsodning Skader der skyldes fejlkonstruktion eller materialefejl Skade der skyldes manglende vedligeholdelse Varmeinstallation Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Der udføres energiplan for ejendommen af Wormslev Bygningsdrift A/S Besparelsesforslag fra rapport i 2005 er medtaget. Udført forbedringsarbejder / istandsættelses arbejder 2004 Udskiftning af faldstammer 2004 Udskiftning af koldtvandsrør 2004 Renovering af defekte badeværelsesgulve 2002 Udskiftning af tag på lodret tagflade og nye tagrender 2002 Efterisolering af loft 2002 Udskiftning af vinduer til termovinduer 1990? Installation af fjernvarme Foreningens ønsker til forbedringer Udskiftning af øverste tagflade Evt. montering af altaner Evt. indretning af boligareal i tagetagen. Teknisk bistand Ved større istandsættelser og byggearbejder anbefales at søge teknisk bistand. Teknisk bistand kan omfatte følgende ydelser: - deltagelse af tekniker ved budgetmøder 3

4 - deltagelse ved generalforsamling med teknisk information - fastlæggelse af foreningens ønsker og istandsættelsesarbejder - ansøgninger og forhandling med myndigheder - udarbejdelse af projekt, beskrivelser og tegninger - udarbejdelse af udbudsmateriale - indhentning af tilbud fra håndværkere - afholdelse af indbudt licitation - vurdering af tilbud og forbehold fra håndværkere og entreprenører - byggestyring og koordinering af håndværkere og entreprenører - tilsyn med arbejdets udførelse - afholdelse og referering af byggemøder - løbende økonomiske oversigter - attestering af fakturaer fra håndværkerne - afholdelse af afleveringsforretning - gennemgang af mangler - afholdelse af 1. års gennemgang Teknisk bistand tilbydes foreningerne efter medgået tid eller for et honorar der normalt svarer til % af de samlede håndværker udgifter, helt afhængig af arbejdets omfang og karakter. Til tryk af tegninger, beskrivelse, mødereferater og økonomiske oversigter o. lign. afsættes normalt en post på mellem kr. afhængig af omfang og udformning. Bistand i mindre omfang og andre specielle ydelser kan tilbydes efter aftale. Priser Alle priser er håndværkerudgifter inklusive moms, dog uden afsatte beløb til følgearbejder og uforudseelige udgifter. Prisindeks august Tag Taget er mansardtag med tegl fra ca på den (næsten) lodrette del og øvre del med hældning er oprindeligt tegltag fra Tegltage forventes normalt at have en levetid på ca. 60 år. 4

5 På den næsten lodrette del af tegltaget fra 2002, blev der ikke konstateret fejl eller mangler og denne del af taget vurderes at kunne holde langt ud over den kommende 10-års periode. Den øvre del af tegltaget er meget nedslidt (dog med ok understrygninger), mange reparationer af svingende kvalitet og mindre huller, se efterfølgende billeder: Nedslidt tag med dårlige reparationer. Hul i tag, Kornblomsvej 5. 5

6 Det anbefales, at den gamle del af taget (inkl. tagvinduer) udskiftes inden for de næste par år (1). 1.1 Udskiftning af øverste teglstenstagflade til nye tegl på fast undertag men ekskl. Stillads, se pkt. 20 (1) kr ,- Mod etageadskillelsen er et lag Indskudsler og over dette er indblæst granulat i Tagrender og nedløbsrør fremstår i god stand Aftrækshætter, faldrørshætter og ovenlyse vinduer fremstår i dårlig stand og skal skiftes sammen med taget. Brandkamme har nedbrudte fuger, se nedenstående billede: 1.2 Reparationer af brandkamme i forbindelse med tagudskiftning (2) kr.: ,- Tag på skur i gård er i fin stand, dog er sternen rådden et på steder og nedløbsrør ødelagt, se efterfølgende billede: 6

7 Stern på skur er rådden i enden og nedløbsrøret er knækket. 1.3 Udskiftning af rådden stern og reparation af nedløbsrør (1) kr ,- 02 Kælder/fundering Kælderen blev gennemgået og fugtige områder blev målt med en Tramax fugtmåler, der via. elektrisk modstand i materialerne, måler fugtindholdet ca. 30 mm. inde i det konkrete målepunkt hvorved der tages højde for om de yderste par millimeter er tørre eller fugtige. Fundamenter og kælder vægge er opført i beton og der er krybekælder under ca. ¼ del. Kælder/fundamenter er generelt set i god og tør stand. Dog blev der ved betontrappen, konstateret fugtindtrængen fra trappe. Formanden oplyste, at muren til at ordne sagen, var bestilt. 2.1 Der vil komme løbende beton/puds reparationer i kælder (3), Prisen er pr. 3. år kr ,- Betontrappen mod gården er nedbrudt i kanterne og bør repareres (1), se efterfølgende billede. 7

8 Betontrappe med nedbrudte trinkanter. Betontrapper til kælder trænger også til reparationer (1). 2.2 Reparationer af betontrapper kr ,- 03 Facader/sokkel Alle facader er opført i teglsten rød mod gadeside og gul mod gårdside, og er generelt i god stand. Der er enkelte manglende/løse fuger, som bør ordnes (2), se efterfølgende billede. 8

9 Manglende/løs fuge efter mindre sætning. 3.1 Reparationer af fuger (2) (1 pers. med lille lift 1 dag) kr ,- Sålbænke er udført i skifer, og de er overvejende i god stand, dog er der revner i enkelte sålbænke (2). 3.2 Reparationer af sålbænke, samtidig med fuger (2) kr ,- Sokkelen er generelt i god stand, der er mindre revner enkelte steder. 3.3 Løbende udbedring af revner i sokkel og løse fuger (3), pr. 5. år Kr ,- 04 Vinduer Ejendommen har træ/alu-vinduer (Velfac) med termoglas fra Ved gennemgangen blev det oplyst, at der ikke var problemer med vinduerne. Levetiden på vinduer og døre er afhængige af om hængsler smøres en gang om året (kan ellers knække)(1) anbefales udført på arbejdsweekend. I kælderplan er der oprindelige trævinduer. Flere af kældervinduerne har forsatsruder (med forsatsruder har vinduerne en acceptabel isolerings evne). Overfladen/maling bliver langsomt nedbrudt af sol/uv-stråling, der blev dog ikke blev konstateret tegn på nedbrydning af de nyere vinduer. Træ/alu-vinduer (træ indvendigt og aluminium udvendigt) vedligeholdes ved at vinduesrammerne afvaskes samtidig med at ruderne vaskes. 9

10 En termorude sættes normalt til at have en levetid på 25 år Velfac har 10 års garanti på vinduer/termoruder, ved punkteret termoruder inden 2012 bør Velfac kontaktes for udskiftning. Efter 2012 må foreningen fremover regne med at der kommer stigende udgifter til udskiftning af ruder, ligesom også tætningslister bliver nedbrudte. 4.1 Udskiftning af termoruder/tætningslister pr. år, (efter 2012)(3) kr De eksisterende vinduer kan holde ud over en 10 årig periode, forudsat at hængslerne smøres en gang om året. Vinduerne i kælderplan er oprindelige vinduer, som fremstår i pæn stand, det må dog forventes at de skal istandsættes i løbet af denne 10 årige periode (2). 4.2 Malerbehandling af kældervinduer (2) ca. 34 stk. kr ,- 05 Udvendige døre Udvendige døre til kælder og trappeopgange, er trædøre og i forskellig alder. De er i rimelig stand, men bør maler istandsættes samtidig med kældervinduerne. 5.1 Istandsættelse af udvendige døre (2) kr ,- Bagtrappedør til nr. 10, mangler/har defekte lister, se efterfølgende billede. Mangler liste mv. på bagtrappedør. 10

11 5.2 Reparation af bagtrappedør (1) kr ,- 06 Trapper Ejendommens trapper er af træ. Trinoverflader på hovedtrapperne er beklædt med linoleum, trapper er i rimelig stand. Det anbefales at give linoleumsbelægningen polish, en gang om året for at forlænge levetiden (2) kan evt. gøres på en arbejdsweekend. 6.1 Polish behandling linoleum i hovedtrapper (2) pr. 2. år kr ,- Trapperummenes vægge er pudset murværk med maling, som ikke vurderes at have behov for maling i den næste 10 årige periode. De indvendige indgangsreposer er i ok stand. Bitrapperne har hul-slidte trin på de nederste etager, hvilket er accepteret i de fleste foreninger. Det bør dog overvejes, at give trapperne lak behandling for at beskytte træet kan evt. gøres på en arbejdsweekend. 07 Port/gennemgang Porten er af jern og af ældre dato. Porten vil få forlænget sin levetid med rustbehandling/maling (2). 7.1 Rustbehandling/maling af port (2) kr ,- Der er sket flere påkørsler i port gennemgangen (3). 7.2 Reparation af påkørsler (3) kr ,- 08 Etageadskillelser Etageadskillelserne af træbjælkelag, der hviler af på de indvendige bærende vægge. Underside er brædder med puds. I etageadskillelsen er indskudsler som ligger på bræddelag. Oversiden er gulvbrædderne i lejlighederne. Etageadskillelser i badeværelserne er af armeret beton, ligesom mellem butikkerne og kælderen. Etageadskillelserne vurderes generelt set til at være i god stand. Etageadskillelsen mod loft er efterisoleret med indblæst granulat. Der blev dog konstateret mindre områder med manglende puds i kælderloftet, se efterfølgende billede: 11

12 Manglende puds på kælderloft. Da pudsen virker brandbeskyttende på træ etagedækket, skal pudsreparationerne laves (1). 8.1 Puds reparationer af lofter i kælder (1) kr ,- Dele af loftet er efterisoleret, pladerne som holder isoleringen, ligner alm. masonit plader med huller (brandbar overflade) det bør undersøges nærmere, hvilke plader der er tale om (med destruktivt indgreb eller gamle arbejds-/materialebeskrivelser). 09 Wc/bad Der er eget bad og toilet i alle lejlighederne. En del badeværelser er renoveret i 2004 med udskiftning af defekte badeværelsesgulve, de resterende er med terrazzo/fliser på gulve og fliser på vægge. Da badeværelserne i ejendommen er forholdsvis små, skal der udvises påpasselighed med udluftning og at der ikke trænger vand ud på entre gulv, se efterfølgende billede: 12

13 Fugt langs kant mod badeværelse. 10 Køkkener Der er eget køkken i alle lejligheder. De fleste køkkener er renoveret. Der er ikke konstateret problemer med køkkenerne i ejendommen. Vvs- og el-arbejder skal udføres af autoriseret mester. 11 Varmeforsyning Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Opmærksomheden henledes på Energiplan 2005, hvor der er oplæg til flere energisparende foranstaltninger. Det anbefales, at den enkelte andelshaver, isoler brystningerne under vinduerne, for at forbedre indeklimaet (mindske træk) og nedsætte varmeforbruget. Arbejdet vil blive godskrevet som forbedring ved salg. Det anbefales, at der laves en lovpligtig EMO-rapport med anbefalinger om optimering af varmeanlæg EMO-rapport om foreningen (2) kr ,- 13

14 12 Afløb Ejendommens faldstammer er udskiftet i 2004, og der blev ikke konstateret problemer. 13 Kloak Kloakledninger er ført under terræn/bygning, og er derfor ikke til at besigtige. Det blev oplyst, at der ikke havde været problemer med tilstoppede kloakker. Det er dog vigtigt, at alle rensebrønde oprenses mindst hvert 2. år, for at forbygge tilstoppelser og opstuvning af kloakvand (bliver derved presset ud igennem rørene) (1) Oprensning af rensebrønde pr. 2. år (1). Kr ,- Hvis der opstår problemer med jævnlige tilstopninger på bestemte strækninger, anbefales en tv-inspektion af den del af kloaknettet ellers er det ikke nødvendigt med en tv-inspektion. 14 Vandinstallationer Kold vandinstallationerne er udskiftet i 2004, varmtvands installationerne er fra der blev installeret varmt vand i ejendommen. Der blev ikke konstateret problemer med vandinstallationerne. For at nedsætte varmetab og elforbrug anbefales det, at der monteres urstyring på cirkulationspumpen til det varme brugsvand, og med stoptid fra kl. 23 til kl Urstyring på varmt vands cirkulationspumpe (2) kr Ved renovering af badeværelsesgulve, anbefales det også at udskifte vandrørene hvis der er tegn på udblomstringer. Med de afgifter på vand der er i dag, og som forventes i fremtiden, er der god økonomi i en løbende udskiftning af toiletter til vandbesparende på 3-6 liter. En udskiftning af ældre haner og armaturer til vandbesparende, er ligeledes at anbefale. 16 Ventilation Der er naturlig ventilation i køkken og bad via. aftrækskanaler. Det blev konstateret, at der kun er lille aftræk fra kanalerne. 14

15 Det anbefales at kanalerne renses for at skabe bedre aftræk (3). Det er oplagt, at udføre arbejdet i forbindelse med tagudskiftningen Rensning af samtlige aftrækskanaler (3) kr ,- Da der er ringe luftskifte i lejlighederne bør der ved madlavning, bad, mv. altid luftes ud pga. fugt, ligesom der for at bevare et godt indeklima anbefales at udlufte 2 x 10 minutter om dagen. 17 Elinstallationer Ejendommens el-forsyning foregår primært via. de oprindelige ledninger med stof isolering. Over tid mørner stofisoleringen på ledningerne og der kan opstå fare for kortslutninger og i værste fald brand. I ejendommen er der ikke meldt om problemer med el-installationerne, hvorfor de vurderes at kunne holde ud over den kommende 10 års periode. Opstår der problemer med el-installationerne skal det således tages meget alvorligt, og undersøges nærmere af autoriseret el-installatør Løbende reparationer på el-installationer og dørtlf. (1) pr. år. Kr ,- 19 Private friarealer Der er arealer med fliser og asfalt, arealer umiddelbart pæne og i god stand, der er dog begyndende sprækkedannelse imellem asfalten/fliser og bygningen. Ved regn og blæst vil regnvandet løbe ned af bygningen, og trænge ned langs fundamenterne med mulighed for opfugtning af kælder. Tætningen kan evt. udføres på en arbejdsweekend (med tjære) Tætning af revner i asfalt mod bygning (1) kr ,- Friareal skal løbende vedligeholdes Vedligeholdelse af friarealer (2) pr. år kr ,- 20 Byggeplads Til gennemførsel af større renoveringsarbejder med involvering af flere håndværksgrupper skal der afsættes et beløb byggepladsetablering, stillads, retablering, renholdelse, bortskaffelse af affald mv. Ved renoveringen af taget, regnes med udgift mens arbejderne pågår Byggepladsudgifter ved tagrenovering (1) kr ,- 15

16 Løbende årlig vedligeholdelse Ud over de ovennævnte vedligeholdelsesarbejder, vil der komme div. Mindre løbende udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Hvilket vurderes at være ca. kr ,- pr år. 16