Bemærkninger til partshøring om Nedenomsvej 14, matr. nr. 6 ag, Høsterkøb.

Transkript

1 Rudersdal Kommune Att. Henrik Bengtsson Bemærkninger til partshøring om Nedenomsvej 14, matr. nr. 6 ag, Høsterkøb. 26. oktober 2014 I forbindelse med kommunens behandling af dispensationsansøgning til at bevare Høsterkøbgårds vestlænge skal jeg hermed fremsætte bemærkninger på mine og Nils Haagensens vegne. Dispensationsansøgningen er sendt til kommunen på baggrund af en afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet, hvoraf det fremgår, at Vestlængen, der i højden overskrider de i lokalplanen fastlagte 7 m, er opført uden den nødvendige forudgående dispensation fra den bevarende lokalplan. Da vi stod over for at skulle købe ejendommen på Nedenomsvej 12 undersøgte vi selvfølgelig relevante bestemmelser for såvel ejendommen som for landsbyen Høsterkøb. I den forbindelse læste vi også lokalplanens 5.3, hvoraf det fremgår, at På matr. nr. 6a Høsterkøb samt matrikler, der udstykkes herfra, skal den eksisterende bebyggelses omfang og bebyggelsesstruktur bevares ved etablering af ny bebyggelse eller ændret anvendelse til beboelse. Vi var opmærksomme på, at Høsterkøbgård stod foran en ombygning, men vi havde også en klar forventning om, at ombygningen ville blive udført inden for lokalplanens rammer i almindelighed og 5.3 i særdeleshed. På et tidligt tidspunkt i opførelsen af Vestlængen var det tydeligt at se, at den ville blive meget højere end den oprindelige staldlænge. Vi orienterede forvaltningen herom første gang ultimo september, og primo november afholdt kommunen (v. Henrik Bengtsson) besigtigelse med arkitekten (Ole Justesen) og undertegnede. Undervejs i besigtigelsen gjorde Henrik Bengtsson arkitekten tydeligt opmærksom på at byggeriet pga. den høje kælder ville blive væsentligt højere end den tidligere staldlænge. Ole Justensen begrundede det med at bygningen var flyttet lidt længere ind på grunden end den tidligere. En gennemgang af fotos af den oprindelige staldlænge viste dog klart, at det nye byggeri ville blive betydeligt højere end den oprindelige staldlænge. Et godt sammelingningspunkt er den ved vejsiden stående brandhane, der ikke har været berørt af byggeriet. Til trods for fotos og bemærkninger fastholdt Ole Justensen dog fortsat at byggeriet overholdt målene ifølge tegningerne. Undervejs i besigtigelsen blev Henrik Bengtsson opmærksom på, at der var en fejlmåling eller skrivefejl i kotemålingen. Arkitekten anerkendte fejlen, men svarede blot: Hvad har du så tænkt jeg skal gøre ved det? Henrik Bengtsson gjorde klart Ole Justensen opmærksom på, at han skulle få efterprøvet koteberegningerne før noget andet. Få dage efter blev der opsat tagspær på vestlængen. Ud over mødet mellem arkitekten, kommunen og undertegnede blev Niels Martinsen personligt gjort opmærksom på at byggeriet ville blive for højt. Dette skete i forbindelse med at han i anden anledning aflagde Nils Haagensen et besøg. Niels Martinsen ignorerede dog denne bemærkning fuldstændigt. Efter vores opfattelse er Niels Martinsen således i ond tro, når han i stedet for at bygge korrekt mens tid var, i stedet vælger at søge en lovliggørende dispensation til et byggeri, som kommunen næppe havde tilladt, såfremt der var blevet ansøgt om det. På den baggrund er det vores opfattelse, at kommunen bør give afslag på

2 dispensationsansøgningen, da det principielt ikke må kunne betale sig at bygge først og spørge bagefter, og det må heller ikke være lettere at få tilgivelse end tilladelse. En væsentlig del af forklaringen på, at Vestlængen er blevet så meget højere end den oprindelige staldlænge er, at der er lavet en høj kælder, som mens byggeriet stod på, havde loft ca. 1,5 m over terræn (se bilag 1 og 2 for fotos af før og efter ). Efterfølgende er der sket en kraftig jordpåfyldning på husets vestlige langside, således at kælderen ikke synes at ligge så højt over terræn. Før ombygningen lå Vestlængen mere end 1 m lavere end vores ejendom, hvilket især var tydeligt at se fra haven, hvor det lidt ned ad bakke ind til matr. 6 a. I forbindelse med nybyggeriet er denne terrænforskel fjernet. På bundlinjen er Vestlængen således væsentligt højere end den oprindelige staldlænge, hvilket tydeligt fremgår af de vedlagte fotos. Der er endvidere muligt at orientere sig på Google Map Streetview, hvor man får et fint indtryk af den oprindelige staldlænges placering og dimensioner og den nye bygnings meget høje kælder. Havde man fjernet den høje kælder, ville dimensionerne være rimeligt ens, men den høje kælder gør hele forskellen på bygningen før og efter. Den oprindelige staldlænge lå fint i niveau med det omgivende terræn uden at nogen terrænregulering var nødvendig. Visuelt betyder det, at Vestlængen i dag er fremmedartet (voldsomt stort og iøjefaldende) i forhold til landsbymiljøet, og det er stilmæssigt helt malplaceret i forhold til Høsterkøbs bevaringsværdier, som de er beskrevet i lokalplanen. Vi mener, at det vil være meget uheldigt om et så utilpasset byggeri i en ejendom af så væsentlig karakter for landsbymiljøet skal få lov til at præge bybilledet fremover. Endelig skal det bemærkes, at vi ikke mener, at der overhovedet er hjemmel i loven til at dispensere til det af advokaten ansøgte forhold. Det skyldes, at der iflg. Planlovens 18 og 19 ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Det er således kun er tilladt at dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, såfremt dispensationen ikke er i strid med planens principper. Et eksempel herpå er NMKNafgørelse med j.nr. NKN På denne baggrund mener vi, at en dispensation til overskridelse af bygningshøjden med 1,13 m svarende til mere end 16 %, er i modstrid med lokalplanens 1, hvoraf det bl.a. fremgår: at bebyggelse, beplantning, terrænforhold, hegning og stensætninger, samt vej- og stisystemer, der er karakteristiske for landsbymiljøet, bevares, at bebyggelse på den enkelte matrikel i videst muligt omfang tager udgangspunkt i den eksisterende eller oprindelige bebyggelse på grunden, at ny bebyggelse i fremtræden tilpasses landsbykarakteren. Høsterkøbgård er i lokalplanen udpeget som et af landsbyens dominerende træk, hvilket i sig selv taler for, at der ikke kan dispenseres til en bygning på 8,13 m s højde. Det forhold, at lokalplanens formålsparagraf endvidere siger, at bebyggelsen skal tage udgangspunkt i den oprindelige bebyggelse, samt at ny bebyggelse skal tilpasses landsbykarakteren i fremtræden, understreger dette, og betyder, at en dispensation er i modstrid med lokalplanens principper. På baggrund af disse tre bestemmelser i lokalplanens 1 er det således vores opfattelse, at en dispensation vil stride imod lokalplanens formålsparagraf og dermed ikke er mulig. Opsummerende mener vi, at det ved kommunens behandling af sagen bør tillægges vægt, at:

3 Vi forud for køb af vores ejendom (okt. 2010) læste lokalplanen og havde en berettiget forventning om at bygningshøjden var uændret før og efter ombygning Bygherre på et tidligt tidspunkt under byggeriet (før der kom tagspær på) flere gange gjort klart opmærksom på, at byggeriet var på vej til at blive for højt. Dette blev ignoreret af bygherre, der således må regnes for at være i ond tro omkring bygningshøjden. En dispensation vil være imod lokalplanens principper og dermed ikke mulig. Vi mener på den baggrund, at kommunen bør give afslag på den ansøgte dispensation til at bevare Vestlængen i sin nuværende højde. Vi står naturligvis til rådighed, hvis kommunen skulle ønske en uddybning af vores synspunkter, og vi kan endvidere fremsende yderligere fotodokumentation, såfremt kommunen måtte ønske det. Med venlig hilsen Nils Haagensen og Christina Steenbeck Nedenomsvej 12 Vedlagte bilag: Bilag 1: Foto af Vestlængen før nedrivning. Bemærk venligst brandhanens placering i forhold til bygningen. Bilag 2: Foto af huset, inden tagspærrene er opsat. Bemærk venligst brandhanens placering og den høje kælder. Bilag 3: Vestlængen d. 9. november. En sammenligning af bygningen før og efter er oplagt. Hvis ikke det var for den høje kælder forekommer bygningerne at være rimeligt ens dimensioneret.

4 Bilag 1

5 Bilag 2

6 Bilag 3