Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/ Ikrafttrædelse

Transkript

1 Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/ Ikrafttrædelse Advokater Amagertorv København K Tlf. (+45) Fax (+45)

2 Loven har medført ændringer af; Lejeloven Boligreguleringsloven Lov om tvungen administration af udlejningsejd Lov om byfornyelse Forsøgt at skabe en forenkling og modernisering af lejelovgivningen

3 Hovedpunkter Obligatorisk indflytningsrapport Begrænsning af lejers vedligeholdelsespligt Obligatorisk syn ved fraflytning Begrænsning i lejers forpligtelser vedr. Istandsættelse Ændrede regler vedr. vedligeholdelseskonti og regnskaber Indførelse af en vedligeholdelsesplan Pristalsregulering i stedet for trappeleje i 5, stk, 2 lejemål Justering af regler vedr. omkostningsbestemt husleje Harmonisering af regler om forbrugsafgifter Sammenskrivning af regler ift. LL og BRL Ændrede regler om beboerrepræsentation Udvidet opsigelsesadgang for visse udlejere Sommerhusudlejning undtages

4 Indflytningsrapport Ny regel i LL 9, stk. 2 Gælder for udlejere af mere end én beboelseslejlighed Syn skal afholdes i forbindelse med indflytningen Lejer skal indkaldes skriftlighed ikke en betingelse Rapport skal udleveres til lejer dokumentation Det har konsekvenser såfremt udlejer ikke overholder formalia Undlades indkaldelse/udarbejdelse af rapport/fremsendelse til lejer/fremlæggelse af rapporten ved fraflytning Konsekvens udlejers krav på istandsættelse bortfalder jf. 98, stk. 1 mm. lejer misligholder Ny nævnskompetence i LL 106, stk. 1 nr. 11 og stk. 2

5 Lejers vedligeholdelsespligt LL 19, stk. 2 gjort ufravigelig Kan alene aftales at lejere skal vedligeholde når det er påkrævet Nyistandsættelsesklausuler kan ikke længere gyldigt aftales LL 98, stk. 1 Præcisering i LL 21, stk. 2 at lejers begrænsede indvendige vedligeholdelse udtrykkeligt også omfatter vedligeholdelse af gulve Spm. til ministeren! Iht. 24, stk. 2 er vedligeholdelsesfordelingen i 19, stk. 1 ufravigelig til skade for Lejere omfattet af BRL kap. II-IV

6 Kan man aftale andre vedligeholdelsesforpligtelser for lejere? Pasning af have? Trappevask? Vinduespudsning? Nogle lejere undtaget hvor der kan aftales andre fravigelser Lejere i småhusejendomme Lejemål under LL 53, stk % ejendomme Uregulerede lejemål

7 Obligatorisk syn ved fraflytning Ny regel i 98, stk. 3 Gælder udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed Syn skal afholdes senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted Skr. Indkaldelse med mindst 1 uges varsel kortere varsel kan dog aftales Lejer skal bevisligt have udleveret/fremsendt rapport retspraksis efter gl.regler

8 Lejers istandsættelsespligter ved fraflytning LL 24, stk. 1, 2. pkt. det kan ikke aftales, at lejer ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt Lejer kan blive erstatningspligtig for dele af bygningsdele han ikke har haft vedligeholdelsen ved lejers misligholdelse LL 19, stk. 2 (ufravigelig) vedligeholdelse skal foretages så ofte, at det er påkrævet under hensyn til det lejedes karakter spm til ministeren LL 98, stk. 1 således alene hæfte for påkrævet vedligeholdelse omfattet af vedligeholdelsesforpligtelsen eller hvis misligholdelse

9 Vedligeholdelseskonti mv. Reglerne om bunden forbedringskonto LL 63a ophæves Krav om at vedligeholdelsesregnskaber skal medfølge ved varsling af omkostningsbestemt leje ophæves ved en justering af Brl 12 og 13 Brl 18 og 18 b- hensættelser reguleres fremover efter NPI For ejendommen der ikke er omfattet af 18b skal udarbejdes et regnskab over vedligeholdelsesudgifterne, der skal indsendes til G.I. jf. 18, stk. 3 Ny regel rullende 10 års vedligeholdelsesplan jf. Brl 18a for større vedligeholdelsesarbejder Forsømmes ovenstående fortabes retten (midlertidigt) til at opkræve hensættelsesbeløb efter 18 og 18b

10 Pristalsregulering af lejen Der kan ikke længere indgås nye aftaler om trapperegulering LL 53, stk. 2 der kan i alle lejemål aftales årlig regulering efter NPI gælder i hele kontraktperioden LL 53, stk. 2 suppleres af ny Brl 9a hvor udlejere i stedet for at forhøje lejen efter 7 - frit uden aftale én gang årligt kan lave pristalsregulering de næste 2 år!!!!! En sådan regulering kan kun ske for variable driftsomkostninger bortset fra skatter og afgifter OG skal følges op efter udløb af 2 års perioden med en regulering efter reglerne om omkostningsbestemt leje Oplysningspligt i de kontrakter der indgås i 2 års perioden LL 4, stk. 8

11 Varsling af omkostningsbestemt leje Nye formkrav i Brl 12 og 13, stk. 1 Krav at med varslingen medfølger - gældende budget - nyt budget - lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og størrelsen af den fremtidige totale leje Vedlæggelse af vedligeholdelsesregnskab er ikke længere en gyldighedsbetingelse Ny gyldighedsbetingelse at der skal oplyses om driftsindtægter og størrelsen af den fremtidige leje alle indtægter der indgår i fordelingen spis op dommene Ny regel om høring af beboerrep i 13, stk. 2 senest 7 dg før varsling skal indeholde en redegørelse for budgetposterne og evt. ændringer heri Mangelfuld høring medfører ugyldighed

12 Sammenføring af regler om forbrug Reglerne om betaling af forbrug er samlet i LL kap. VII Ikke store ændringer Vand- og elregnskab kun hvis der er målere LL 40, stk. 2 og 45d, stk. 2 Udgifter til energimærke fordeles over mærkets gyldighedsperiode og kan tillæges rente LL 37, stk. 4 Oplysning om modtagelsesdag for regnskab fra kollektivt forsyningsselskab kun obligatorisk hvis 4 måneders frist ikke overholdes 38 Frist på 3 måneder gælder kun efter de 4 måneder jf. 43 Acontobeløb kan ikke forhøjes mhb på at indhente efterslæb 42, stk. 3 Efterbetaling ved fejlagtig udgiftsfordeling ikke mulig efter udløb af frist for aflæggelse af regnskab 45C, stk.2

13 Øvrige Regulering af gebyrer for nævnsbehandling Brl 39 - Stiger til 300 kr. - strafgebyr på kr. Brl 39, stk. 2 for udlejere hvis lejer får fuldt ud medhold i nævnet - forhåndsvurderingsgebyr LL 59a, stk. 4 nu 500 kr. Sammenskrivning af regler Forhåndsgodkendelse LL 59a Brl 15a er indskrevet i LL 53, stk. 3-6 Huslejenævnskompetencer er samlet i LL 19, stk. 3 og 106, stk. 1 nr. 4

14 Beboerrepræsentation 66 ophæves Forudgående henvendelse til bbr ikke længere en gyldighedsbetingelse ved varsling af lejeforhøjelse efter LL 47 lejedes værdi Sammenskrivning af beføjelser i 65, stk. 1 65, stk.2-4 træder først i kraft 1. januar 2016 jf. 5, stk. 2 Ved forbedringsforhøjelse (over 60 kr./m²) skal bbr informeres og indkaldes til et møde jf. 65, stk. 2 inden arbejderne varsles og iværksættes

15 Udvidelses af opsigelsesadgangen for visse udlejere Ny formulering af LL 84 d) om begrænsning af adgangen til at opsige lejere af ejerlejligheder efter 83 a) indeholder ingen realitetsændringer blot sammenskrivning af flere eksisterende regler Ny 82 c) hvorefter ejere/andelshavere frit med 1 års varsel kan opsige lejemål mhb. på selv at bebo det lejede Betingelser: Udlejer må på opsigelsestidspunktet kun eje én udlejet ejer- eller andelsbolig Ejerskab skal være etableret før udlejning Gælder alene kontrakter indgået eller senere

16 Undtagelse af sommerhusudlejning Ny undtagelse i LL 1 stk. 3 Lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, vil fremover være undtaget fra LL og Brl LL 7 gælder dog fortsat får sådan udlejning Undtager ikke langtidsudlejning af sommerhus eller lign. Undtager hotellejligheder og midlertidig genhusning Hvad gælder så - aftaleloven