GLADSAXE KOMMUNE NOTAT. Årlig erfaringsopsamling på fleksibel udlejning i Høje Gladsaxe og Værebro Park

Transkript

1 GLADSAXE KOMMUNE Social- og Sundhedsforvaltningen - Analyse og Udvikling Årlig erfaringsopsamling på fleksibel udlejning i Høje Gladsaxe og Værebro Park NOTAT Dato: 24. oktober 2014 Af: Tine Hansen og Louise Jensen Indledning Som en del af indsatsen for at sikre social balance i Gladsaxe Kommunes almennyttige boligområder råder kommunen over nogle redskaber til at påvirke beboersammensætningen. I Høje Gladsaxe og Værebro Park anvendes der lige nu følgende udlejningsredskaber: Anvisning efter Lov om almene boliger 59 (kommunen har ret til at anvise borgere efter 59 til 15 % af lejemålene) Reglerne om fleksible udlejningskriterier (85 % af lejemål udlejes efter disse regler) Aftaler om nye fleksible regler i Værebro Park og Høje Gladsaxe Dette notat indeholder den årlige erfaringsopsamling vedrørende de fleksible udlejningsaftaler i Høje Gladsaxe og Værebro Park. Erfaringsopsamlingen behandles i Sundheds- og Handicapudvalget én gang årligt. Hidtil har de årlige erfaringsopsamlinger været baseret på data fra et kalenderår, men i år bygger erfaringsopsamlingen alene på data, der er indsamlet efter ændringen af de fleksible regler. For Værebro Park bygger erfaringsopsamlingen på data, som er indsamlet i perioden til Gladsaxe Kommune og boligselskaberne i Høje Gladsaxe og Værebro Park har i 2013 indgået aftaler om ændringer af reglerne for fleksibel udlejning i de to boligområder. Den nye aftale for Høje Gladsaxe trådte i kraft På grund af den korte periode, som reglerne har været i brug i Høje Gladsaxe, består erfaringsopsamlingen for Høje Gladsaxe alene i en præliminær opgørelse af fordelingen af anvendelsen af henholdsvis de fleksible kriterier og kommunal anvisning efter 59 De nye regler i Værebro Park trådte i kraft For Værebro Park bygger denne erfaringsopsamling på data fra perioden til Denne periode er valgt, for at der fremadrettet kan laves analyser på data for en 12 måneders periode for såvel Værebro Park og Høje Gladsaxe. Til næste år vil der altså blive anvendt data fra perioden På det tidspunkt vil der kunne indsamles tilsvarende data for Høje Gladsaxe, således at analyserne af effekten af fleksibel udlejning i de to boligområder kan foretages samtidig. Indledningsvis skitseres de nye regler for såvel Høje Gladsaxe som Værebro Park. Herefter følger en kort opgørelse af, hvordan anvisningen fordeler sig i Høje Gladsaxe og Værebro Park på anvisning efter 59 og de fleksible kriterier, efterfulgt af en analyse af fleksible kriteriers betydning for beboersammensætningen i Værebro park. J. nr A26 1

2 Nye kriterier for fleksibel udlejning i Høje Gladsaxe De nye regler i Høje Gladsaxe blev politisk godkendt og var endeligt underskrevet af alle boligselskaber ultimo Reglerne trådte i kraft Med den nye aftale lukkes der midlertidigt for almindelig ventelisteudlejning i aftalens løbetid for at påvirke beboersammensætningen mest muligt. Målgrupperne for de nye regler for fleksibel udlejning er: Personer med tilknytning til arbejdsmarkedet Studerende Seniorer Ved tilknytning til arbejdsmarkedet stilles for enlige krav om fuldtidsbeskæftigelse på 37 timer om ugen og for par enten 1) fuldtidsbeskæftigelse på 37 timer om ugen for én person, eller 2) beskæftigelse på min. 25 timer ugentligt pr. person. Beskæftigelseskravet skal have været opfyldt i min. 4 måneder forud for anvisningstidspunktet. 4-måneders kravet kan fraviges for nyuddannede. Ved studerende forstås unge under fuldtidsuddannelse. Ved seniorer forstås boligsøgende fyldt 55 år, der i tide ønsker at flytte til en mere passende bolig. De fleksible udlejningskriterier finder også anvendelse på interne oprykninger i afdelingerne, medmindre en intern rykning sker til en bolig af samme eller mindre størrelse. Andelen af udlejning efter kommunal anvisning forbliver ifølge aftalen 15 %, mens de resterende 85 % anvises efter de fleksible regler. (Undtaget er dog intern flytning til mindre eller samme størrelse bolig.) Anvendelsesgraden af fleksible regler i Høje Gladsaxe I perioden har Gladsaxe Kommune registreret 100 tilflytninger til Høje Gladsaxe. Heraf er de 16 anvist af kommunen efter 59, mens de resterende 84 er anvist efter de fleksible regler. 84 % af boligerne er altså anvist efter den nye aftale om fleksibel udlejning. Der tages i ovenstående forbehold for utilstrækkeligt datagrundlag. Tallene baserer sig alene på kommunens godkendelsesoplysninger i forbindelse med indflytninger i Høje Gladsaxe og er derfor ikke valideret eller sammenlignet med boligselskabernes oplysninger. Nye kriterier for fleksibel udlejning i Værebro Park I foråret 2013 blev der indgået aftale med boligselskabet DAB om et nyt sæt regler for fleksibel udlejning i Værebro Park. De nye regler trådte i kraft Den væsentligste ændring i reglerne består i indførelsen af et lønindkomstkriterium i stedet for et krav om minimum 25 timers ugentlig beskæftigelse, og at man kan blive opnoteret på den interne venteliste, hvis man flytter til en mindre lejlighed. J. nr A26 2

3 Målgrupperne for de nye regler for fleksibel udlejning er: Personer i arbejde Unge under uddannelse med tilknytning til Gladsaxe Kommune i minimum 6 måneder Seniorer Indkomstkriteriet indebærer helt konkret, at enlige som minimum skal have en bruttolønindtægt (indtægter i form af bidrag, boligsikring mv. medregnes ikke) på minimum kr. årligt for at blive godkendt til fleksibel udlejning, og at par som minimum skal have en bruttolønindtægt på minimum kr. årligt. Ledige boliger bliver tilbudt boligsøgende på den fleksible venteliste efter følgende fremgangsmåde: Enlige med en lønindkomst på min kr. årligt prioriteres højest, herefter enlige med en årlig indkomst på min kr. og slutteligt enlige med en indkomst på min kr. Par med en bruttoindkomst på min kr. prioriteres højest, herefter par med en årlig indkomst på min kr. og slutteligt par med en indkomst på min kr. Som en del af aftalen vil Gladsaxe Kommune bidrage positivt til skærpelsen af kriterierne i fleksibel udlejning ved at sikre, at minimum 50 pct. af de borgere, som kommunen anviser efter 59, også opfylder de fleksible kriterier. Anvendelse af de fleksible regler i Værebro Park I det følgende vurderes effekten af de fleksible kriterier i Værebro Park i perioden til , dvs. umiddelbart efter de nye regler trådte i kraft. Der indledes med en beskrivelse af det anvendte datasæt samt udfordringer og mulige fejlkilder forbundet hermed. Herefter følger selve analysen af de tilgængelige data. Data Analysen baserer sig på oplysninger fra DAB om beboere, der er tilflyttet og fraflyttet i perioden. På baggrund af opgørelsen over tilflyttere og fraflyttere i perioden har forvaltningen hentet oplysninger fra kommunens it-systemer om forsørgelsesgrundlag, indkomst, husstandens størrelse, samt antal børn i husstanden m.m. Informationerne er herefter anonymiseret. For at kunne opgøre husstandsindkomst er der hentet indkomstoplysninger på alle i husstanden over 18 år. Det har alene været teknisk muligt at få oplyst indkomsten på trækningstidspunktet. Det betyder, at indkomsten for en tilflytter i eksempelvis maj 2013 er opgjort på trækningstidspunktet i oktober Dette kan udgøre en usikkerhedsfaktor i forhold til oplysningens validitet. For at få oplysning om husstandens årsindkomst er den oplyste månedsindtægt ganget med 12 måneder, hvorfor der alene er tale om en beregnet årsindtægt. Dette udgør igen en begrænsning i forhold til de brugte datas validitet. Dog vil oplysninger på trods af, at der alene er tale om en beregnet årsindtægt kunne give en indikation af, hvordan de fleksible regler virker. I det anvendte datasæt er der 9 tilflyttere og 18 fraflyttere, hvor det ikke har været muligt at finde oplysninger om indkomstsforhold. Dette kan bl.a. skyldes, at der ikke findes en registreret indkomst, at beboeren har en udenlandsk indkomst, eller at beboeren er selvstændig erhvervsdrivende, hvorfor indkomst ikke fremgår af kommunens systemer. I analysen er disse 27 angivet med ukendt indkomst. En anden fejlkilde ved det anvendte datasæt består i manglende oplysninger om, hvorvidt flytningen er sket ved anvisning efter 59 eller de fleksible regler. Der er dog tale om en relativ be- J. nr A26 3

4 grænset antal sager ud af de samlede tilflyttere: 12 ud af 183 tilflytninger. De manglende oplysninger kan skyldes, at der er tale om interne flytninger, hvor der flyttes til en mindre eller samme størrelse lejlighed, hvorved beboeren ifølge aftalen om fleksibel udlejning i Værebro Park ikke skal godkendes efter de fleksible regler. Anvisningsgrad efter fleksible regler og 59 Det fremgår af data, at 82 % af de 183 tilflyttede boliger er anvist efter reglerne om fleksibel udlejning, og 11 % er anvist af kommunen efter 59. De resterende 7 % er der jf. ovenfor ikke oplysning om. Det fremgår altså, at de aftalte normer for brugen af fleksible regler kontra kommunal anvisning efter 59 tilnærmelsesvist er overholdt. Der er anvist lidt færre boliger efter fleksible regler end aftalt. Til gengæld har kommunen alene anvist 11 % til området efter 59. Erfaringsopsamling af de fleksible reglers anvendelse I den gennemgåede periode er der registreret 183 tilflytninger og 184 fraflytninger. En umiddelbar vurdering af de fleksible reglers effekt kan ske ved at sammenligne oplysninger om de anviste efter de fleksible regler med oplysninger om, hvem der flyttede ud i samme periode. I den følgende analyse sammenlignes tilflyttere og fraflyttere på parametrene husstandsindkomst, forsørgelsesgrundlag samt andelen af enlige forsørgere. Husstandsindkomst Indførelsen af indkomstkriterium - som grundlag for at få anvist en bolig i Værebro Park er et led i indsatsen for at øge den sociale balance i Værebro Park. Påvirkningen af tilflytternes niveau for husstandsindkomst vil selvfølgelig alene påvirke den sociale balance, hvis tilflytternes indkomstniveauoverstiger fraflytternes indkomstniveau. Indkomstkriteriet for anvisning af en bolig i Værebro Park er fastsat for enlige til en årlig husstandslønindkomst på minimum kr. og minimum kr. årligt for par. Den gennemsnitlige beregnede husstandslønindkomst for fraflyttere er højere end for tilflyttere. Således er den gennemsnitlige husstandsindkomst for fraflyttere kr/år mod kr./året for tilflyttere. Det skal dog i den forbindelse fremhæves, at der blandt fraflytterne er 8 husstande med en indkomst over kr., mens der blandt tilflytterne kun er 2 husstande med en indkomst på over kr. Det ses af nedenstående graf, at andelen af enlige med en årsindkomst på minimum kr. er højere blandt tilflytterne end fraflytterne. Således udgør gruppen af enlige med en årsindtægt på over kr. 45 % af alle tilflytterne mod 36 % af fraflyttere. Samlet set udgør gruppen af enlige 79 % af tilflytterne mod 71 % af fraflytterne. J. nr A26 4

5 Figur 1: Andel enlige med indkomst over/under kr. af alle til/fraflytninger andel enlige af alle til/fraflytninger - hustandsindkomst over/under kr. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 31% 26% Husstande med beregnet årsindkomst under ENLIGE 45% 36% Husstande med beregnet årsindkomst over ENLIGE 9% 4% Indkomst ukendt p.t. 79% 71% I alt enlige Fraflytninger Enlige andel af alle fraflytninger Tilflytninger Enlige andel af alle tilflytninger Kilde: DAB og Gladsaxe Kommune Det fremgår af figur 2 nedenfor, at andelen af par, der er tilflyttet, er lavere end andelen af par, der er fraflyttet. Således udgør par 21 % af det samlede antal tilflyttede husstande, mens par udgør 29 % af de fraflyttede husstande. Figur 2: Andel par med indkomst over/under kr. af alle til/fraflytninger 35% Andel par af alle til/fraflytninger - hustandsindkomst over/under kr. 30% 29% 25% 20% 18% 21% 15% 5% 0% 11% Husstande med beregnet årsindkomst under PAR 9% Husstande med beregnet årsindkomst over PAR 1% 1% Indkomst ukendt p.t i alt par Fraflytninger Par andel af alle fraflytninger Tilflytninger Par andel af alle fraflytninger Kilde: DAB og Gladsaxe Kommune J. nr A26 5

6 Fraflytninger Tilflytninger Fraflytninger Tilflytninger Det ses yderligere, at andelen af par med en årlig husstandsindkomst på minimum kr. er mindre blandt tilflyttere end fraflyttere, - 11 % af tilflytterne udgøres af par med en indkomst over kr., mens det gælder for 18 % af fraflytterne. Samlet set viser ovenstående analyser, at indkomstniveauet generelt er højere blandt fraflyttede husstande end blandt tilflyttede husstande i Værebro. I et social balance perspektiv kan det forekomme bekymrende, når så stor en andel af de fraflyttede par har en indkomst på over kr., da det umiddelbart vil være denne gruppe, det er ønskværdigt at fastholde i området. Af tallene fremgår det dog ikke, om fraflytternes indkomstniveau har været stabilt eller stigende i løbet af deres tid som beboere i Værebro. En højere husstandsindkomst er ofte forbundet med et ønske om eksempelvis at flytte i ejerbolig, hvilket kan være en del af forklaringen på, at andelen af høje husstandsindkomster er højere blandt fraflyttere end blandt tilflyttere. I den belyste periode har der i området også været forskellige forhold, der kan påvirke netop børnefamiliernes søgning til området som eksempelvis skudepisoder og tilflytning af en rockerfraktion til nærområdet Disse isolerede forhold og den relativt korte periode der undersøges gør, at det vil være usikkert at konkludere om den mindre søgning af børnefamilie til området er en generel tendens der knytter sig til kriterierne for fleksibel udlejning eller snarere er en reaktion på andre ydre omstændigheder. Børnefamilier - eneforsørgere I nedenstående figur vises andelen af familier med hhv. en og to forsørgere blandt både husstande med børn og det samlede antal husstande, for henholdsvis til- og fraflyttere. Ses der på fordelingen af enlige forsørgere blandt børnefamilier, er andelen større blandt tilflytterne (43 %) end blandt fraflytterne (33 %). Figur 3. Andel af børnefamilier og enlige forsørgere 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 33% 67% Andel børnefamilie og enlige forsørgere 100% 100% 57% 43% 19% 39% 58% 32% 14% 18% Andel husstande med enlige forsørgere Andel husstande to forsørgere med børn I alt hustande med børn andel af børnefamilie andel af hele populationen Kilde: DAB og Gladsaxe Kommune Det ses, at andelen af husstande med børn, der tilflytter området er markant lavere end andelen af husstande med børn, der fraflytter området. Alt i alt er der 58 % af de fraflyttede husstande, der er børnefamilie mens det blot gælder for 32 % af de tilflyttede. J. nr A26 6

7 Ses der på fordelingen af enlige forsørgere af de tilflyttede børnefamilie er andelen af enlige forsørgere der tilflytter området større 43 % - mens 33 % af de fraflyttede er enlige forsørgere. Beskæftigelse/forsørgelsesgrundlag Nedenstående graf viser fordelingen af forsørgelsesgrundlaget for hhv. til- og fraflyttere. 1 Figur 4. Andel af til- og fraflyttere fordelt på type af forsørgelsesgrundlag Forsørgelsesgrundlag 70% 60% 50% 50% 59% 40% 30% Fraflytni nger 20% 0% 13% 15% 3% 2% 2% 4% 3% 1% 0% Tilflytnin ger Kilde: DAB og Gladsaxe Kommune Af grafen fremgår det, at beboere med løn eller løn supplerede med ydelser (fx SU, dagpenge eller kontanthjælp) udgør langt den største andel af både til- og fraflyttere. Tallene viser endvidere, at andelen af beboere med lønindkomst som forsørgelsesgrundlag er større blandt tilflyttere end fraflyttere. 59 % af tilflytterne har udelukkende lønindkomst som forsørgelsesgrundlag, mens det kun gælder for 50 % af fraflytterne. Konstateringer på baggrund af erfaringsopsamlingen Det er væsentligt, at pointere at det ikke er muligt på baggrund af de beskrevne erfaringer med anvendelsen af de nye kriterier for fleksibel udlejning at drage nogle entydige konklusioner om, hvorvidt de fleksible kriterier har den ønskede effekt. Erfaringerne oven for kan således hverken entydigt pege på, at de fleksible regler ikke virker, eller underbygge, at kriterierne klart har en fremmende effekt på den sociale balance i de udsatte boligområder. Man ved dog fra større statistiske undersøgelse, at indførelse af fleksibel udlejning i udsatte boligområder har en effekt. 2 Undersøgelsen Udlejningsredskaber i almene boligområder en analyse af brugen og effekterne af udlejningsredskaber fra SFI det nationale forskningscenter for velfærd dokumenterer, 1 Med til- og fraflyttere menes her udelukkende den primære lejer af boligen. Ægtefæller eller andre medlejere er således ikke omfattet af tallene. 2 UDLEJNINGSREDSKABER I ALMENE BOLIGOMRÅDER - EN ANALYSE AF BRUGEN OG EFFEKTERNE AF UDLEJNINGSREDSKABER I ALMENE BOLIGOMRÅDER, udarbejdet af SFI Det nationale forskningscenter for velfærd. J. nr A26 7

8 at fleksibel udlejning har en effekt, men at det tager tid. Yderligere peger undersøgelsen på, at de fleksible regler har effekt i forhold til at tiltrække og fastholde mellemindkomstgruppen, men at høj indkomstgruppen ikke fastholdes. Samme tendens anes i den foreløbige analyse af effekten af den nye aftale om fleksibel udlejning i Værebro Park. J. nr A26 8