Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!

Transkript

1 AARHUS UNIVERSITY BUSINESS & SOCIAL SCIENCES DEPARTMENT OF ECONOMICS & BUSINESS HATop'up HOLD41'SUPL Bachelorafhandling.. Enteoretiskogempiriskanalyseafboligmarkedet Studerende: SteffenMøllerMellerup Studienummer: Antal,tegn:, , Vejleder: JanBentzen AARHUSUNIVERSITY BUSINESS&SOCIALSCIENCES DEPARTMENTOFECONOMICS&BUSINESS SPRING2015

2 Abstract( TheDanishowner-occupiedhousingmarketisingreatfocusoftheDanishmediaalmostevery day.thisisduetothemarket sinfluenceonnotonlythedanes personalfinance,butalsothe Danisheconomyasawhole.Themajorityoftheowner-occupiedmarketexistsofhouses,while systemmanyforeignersconsiderdenmarkasasafehavenforinvestments.thishascausedalot ofinfluenceontheinterestrates,whichhaveparticipatedalottothelatestevolvementonthe housingprices.thelatestevolvementhascausedalotofspeculationsaboutwhetherthehousing marketonesagainexperiencesapricebubble.toresistanewpricebubble,differenteconomists havesuggestedoperationsthatcanreducetheongoingpriceincreases.howeveritisnotdifficult toreducepriceincreases,buttoreducepriceincreasesinsomeregionswithoutkillingtheslightly positivetendenciesinotherregionsismuchmoredifficult.thisthesisexaminesthesesuggestions andtheirinfluenceonthehousingmarketasawhole.beforethat,asimplepricingtheoryofthe owner-occupiedhousingmarketisintroduced.thetheorytellsthatintheshortrun,priceson owner-occupiedhousingareonlydeterminedbythedemand,whileinthelongrunthesupplywill adjust,hencethepricesarenolongercausedonlybydemandbutalsosupply.thefixedsupplyis duetothefactthatbuildingnewhomessimplytakesalotoftime.accordingtothetheory,inthe longrunpricestendtofollowthecostsofbuildingnewhomes.howeverittakesalotoftimeto buildnewhomes,whichmakesitrelevanttoexaminewhichfactorsaffectthedemandonthe shortrunandtherebyprices.thisthesisdiscussesarangeofthesefactorsandfindsthatinterest rates,taxesanddisposableincomeamongothersarefactorsthatdeterminethedemand. apartmentsandtownhousesalsoformagreatpart.themortgagesystemindenmarkiswelldevelopedandissometimesspokenofasthebestsystemintheworld.duetothestabilityofthe Thethesisalsofindsthatthehousingmarketiscurrentlyskewed.Whilethemarketinsomeregionsisstillsufferingfrompricedrops,themarketinotherregionsissoonreachingalltimehigh. EspeciallyinAalborg,AarhusandCopenhagen,whicharecitiescharacterizedbyamajorityof apartments,themarketisglowing.someeconomistsfearanewpricebubbleintheseareasand havethereforesuggestedthreedifferentoperationsthatcanslowdownthemarket,namelya reductionontheinterestdeduction,areductioninthepossibilitiestodelayloanrepaymentsand

3 areintroductiontothetaxespaidofthevalueoftherealestate.thefinalpartofthisthesisexaminesthesesuggestionsinascenarioanalysis.theanalysisbuildsonbudgetcalculationsfortwo averagebuyersoftwoaveragerealestates,ahouseandanapartment.thetwoconcreterealestatesarechosenonthebasisofageneralreviewofthemarket,includingstatisticsontheprimary locationsforthedifferenttypes.thebudgetsforthetwobuyersareonebyoneaffectedbythe threedifferentscenariosandbasedontheresultsthethesisconcludesthefollowing. Areductionintheinterestdeductionrateaffectthehousingmarketasawholeandmostpossibly thiswillkillthepositivetendenciesintheouterareas.howeverthetwoothersuggestionsdonot necessarilyaffecttheouterareasinparticular,butdohaveanopportunitytoslowdowntheintensepriceincreasesintheaffectedcities.hence,therecommendationistointroducetheactions.whethertheactionsareenoughoritisalreadytoolatetoavoidapricebubblethisthesis donottell.

4 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Indholdsfortegnelse 1..INDLEDNING PROBLEMSTILLING PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING TILGANG,METODE,STRUKTUROGKILDEKRITIK DET.DANSKE.BOLIGMARKED BOLIGMARKEDETSOPBYGNING FINANSIERINGAFFASTEJENDOM ,Realkreditsystemet,..., ,Fastforrentede,lån,..., ,Rentetilpasningslån,..., ,Variabelt,forrentede,lån,..., ,Afdragsfrihed,..., ,Udviklingen,på,realkreditmarkedet,..., ,Efterfinansiering,...,17 2.3BESKATNING DELKONKLUSION PRISDANNELSEN.PÅ.EJERBOLIGMARKEDET KORTSIGT LANGSIGT EFTERSPØRGSEL ,Disponibel,indkomst,..., ,Beskæftigelse,/,ledighed,..., ,Demografi,..., ,Forventninger,/,bobler,..., ,User,costs,..., ,Renteniveauet,..., ,Boligskatter,..., ,Afdragsprofil,på,lån,...,33 3.4UDBUD DELKONKLUSION...36 Side 1 af 57

5 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling BOLIGMARKEDETS.AKTUELLE.SITUATION SITUATIONENPÅLANDSPLAN SITUATIONENLOKALT DELKONKLUSION SCENARIEANALYSE.AF.BOLIGMARKEDET KØBAFEJERLEJLIGHED ,Opsummering,...,46 5.2KØBAFVILLA ,Opsummering,...,48 5.3DETRECHOKOGPERSPEKTIVERINGTILDETGENERELLEMARKED ,Reduktion,af,afdragsfrihed,..., ,Reduktion,af,rentefradrag,..., ,Ophævelse,af,fastfrysningen,af,ejendomsværdiskat,...,51 5.4DELKONKLUSION KONKLUSION BIBLIOGRAFI BILAGSOVERSIGT Tabeller:.. Tabel1:AndelenafafdragsfrielåniNordeaKredit Tabel2:Brugenafafdragsfrihediforskelligealdersklasser Tabel3:Forklaringafudviklingeniboligpriserne. Figurer:.. Figur1:Realkreditinstitutternessamledeudlånimia.kr. Figur2:Fordelingenafrealkreditinstitutternesudlån. Figur3:Renteudviklingenpåhhv.30og1Cårigeobligationer. Figur4:Prisdannelsepåkortoglangsigt. Figur5:BoligprisCforventningerpåetårssigteftergeografiogalder. Figur6:Huspriserift.renteudviklingen:2000C2014. Figur7:Udviklingenim2Cpriserforhelelandet Figur8:Kvadratmeterpriserforejerlejlighederforlandsdeleoghelelandet Figur9:EjerlejlighedspriseriKøbenhavnbykorrigeretforbyggeomk.ogindkomst Side 2 af 57

6 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Indledning Atkøbeboligerenafdestørsteinvesteringeriditliv.Sådanlydermeldingenofte,nårsnakken falderpåboligkøb.detkonstantefokuspåboligmarkedeterderforikkeunaturligt,ogaktørernes agerenpåmarkedetsamtdenlovmæssigereguleringderafertilstorbevågenhed.meddensenec steuropådeinternationalevalutamarkedererfokusbestemtikkeblevetmindre,idetvisomfølge herafharsetetmarkantfaldirenteniveauet. Boligmarkedetsstorebetydningmedføreretnaturligtfokuspådeforhold,derpåvirkerdetsudvikC ling.såledeserforholdsomfinansieringsmulighederogbeskatningofteafstorinteresse.interesc senerbred,idetsåvelprivatesomerhvervinflueresafdisse,ogændringerharoftestorøkonoc miskbetydningfordeinvolveredeogherigennempåsamfundet.denstoreindflydelsetiltrods,er forståelsenforboligmarkedetsdynamikganskebegrænset,ogdetsudviklingkanforselvdedygc tigsteværemegetsværatforudsige.afdennegrundsesderofteanalyserafboligmarkedetsudc viklingmedvidtforskelligeresultater.densenestetidsturbulenspådefinansiellemarkederhar igengivetanledningtilenrækkeafdisseanalyser,idetboligmarkedetividudstrækningerpåvirc ketafturbulensen.detersenestobserveretveddenmegenaktivitetpådetdanskerealkreditc mark,derunderstorpåvirkningafdeinternationalevalutamarkeder,harmedførtvæsentligeænc dringeridenboligejernesøkonomi.denkraftigeudviklingirenteniveauetharstimuleretboligc markedetiensådangrad,atderblot7årefterboligmarkedetssenestecrashigentalesomen boligboble(ritzau,2015). 1.1Problemstilling Boligmarkedetkanpåmangemåderanskuessomettermometerfordendanskeøkonomi,idet udviklingenpåboligmarkedetihøjgradpåvirkerlandetsøkonomisomenhelhed.udoverden makroøkonomiskesituation,betyderboligøkonomiligeledesenormtmegetforenstordelafdanc skerneihverdagen,hvorformarkedethareffektheltnedpåindividplan.enpotentielboligboble vil,somvierfaredeunderfinanskrisen,derforhavestoreffektpådanskernesprivatøkonomi.samc tidigmedenpotentielboblestårdanmarkoverfordenudfordring,atlangtfraalleområdersynes atværegrebetafopsvinget,ogdersåledesstoreforskellepådenøkonomisketemperaturirigets landsdele.deterderforikkeligetilatbremseenpotentielboligbobleudenatødelæggeøkonomic enilandetsøvrigeområder. Side 3 af 57

7 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Pågrundafdestoreforskellevirkerfinanspolitiskeindgrebikkesomløsningen,ogpågrundaf DanmarksforholdtilEuroenerpengepolitikkenejhelleretmuligtredskab.Detharfåetøkonomer tilatstilleforslagomændringerafsåvelskattepolitikkensomfinansieringsmulighedernepåboc ligmarkedet.menspørgsmåleter,hvordandisseændringervilpåvirkedetdanskeboligmarked. 1.2Problemformulering Påbaggrundafovenståendeproblemstillingforekommerdetyderstaktueltatanalyserefølgende: Ihvilketomfangvilændringerifinansieringsmulighederogbeskatningenpåvirkeboligmarkedet? Problemformuleringenønskesbelystvedhjælpafenrækkeunderspørgsmål,dertilsammenog assisteretafenscenarieanalyse,skaldannerammenforkonklusionen.følgendeunderspørgsmål vilbliveafdækket: Hvordanerstrukturenpådetdanskeboligmarked;herunderhvordanerboligmarkedetopbyggeti forholdtilfinansieringsmulighederogbeskatning? Hvilkeunderliggendefaktorerspillerenfremtrædenderolleforprisdannelsenpåboligmarkedet? Hvordanerdenaktuellesituationpåboligmarkedet,ogerderbehovforstrukturelleændringer? 1.3Afgrænsning Afhandlingenafgrænsestilatfokuserepåejerboligmarkedet.FordelingensåvelsomprisdannelC sesteoriogpåvirkningenaflejeboligmarkedetvilderforikkeblivebehandlet,ligesomdersesbort framarkedetforfritidshusesamtandelsboliger. Iscenarieanalysenmedtagerbudgetberegningernekunførsteårsydelsenvedkøbafboligerneog dermedikkeudviklingenherefterligesomkontantbehovetikkeinkluderes.kontantbehoveterpåc virketafevt.valgafadvokat,berigtigelsemedmere,ogharderforikkebetydningforproblemstilc lingen.beregningerneermentsometredskabtilatvurdereomkøbernesøkonomiførsteårunder påvirkningafdeforskelligescenarier. Side 4 af 57

8 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Iberegningerneerderafgrænsettilkunatsepåfastforrentedelån.DetkunneligeledeshavevæC retinteressantatsepåpåvirkningenvedflexlån,menforoverskuelighedensskylderanalysenbec grænsettilfastforrentedelån.detsesiafhandlingen,atfastforrentedelånigenudgørmajoriteten afnyerealkreditlån,hvorforomfangetafanalysenvurderesatværebredestvedetfokuspåfastc forrentedelån. 1.4Tilgang,metode,strukturogkildekritik Afhandlingenbestårafsåvelenkvalitativsomenkvantitativtilgang.DenkvantitativetilgangbaseC respåempiriskdatafradanmarksstatistikogrealkreditrådet.afhandlingenindledesmedenrec degørendegennemgangafdetdanskeboligmarkedsopbygning,herunderboligtyper,finansiec ringsmulighedersamtbeskatning.detvilskabeetfundamentforafhandlingensscenarieanalyse. EfterfølgendeanalyseresdengrundlæggendeprisdannelsepåboligmarkedetudfraenudC buds/efterspørgselscbetragtning,oggrundlæggendeefterspørgselsdeterminanterbliverdiskutec ret.herefterbliverdenaktuelletemperaturpåboligmarkedettagetogaktuelleudfordringerbliver belyst.denaktuellesituationspillerenrolleforkonklusionerneidenefterfølgendescenarieanalyc se.scenarieanalysenhartilformålvha.enkvantitativempirisktilgangatbelysetotypiskeboligkøc beresøkonomisamtpåvirkningenherafvedforskelligeindgreb.dissepåvirkningerskabergrundc lagforafhandlingensafsluttendeperspektiveringtilrestenafboligmarkedet. Scenarieanalysenbyggesopombudgetterderlavespåbaggrundafgennemsnitligeforholdforså vidtangårdisponibleindkomster,årligeudgiftermv.ibudgetterneindgårførsteårsboligudgifter vedtotypiskeboliger.boligudgifternebestårbl.a.affinansieringsomkostninger,somerblevet udregnetvha.egneberegninger(bilag12c21).disseberegningerbyggerpågennemsnitligebec tragtningervedr.beskatning,mensobligationskursersamtrentecogbidragssatsererfranykredits hjemmeside.dersesiberegningernebortfraevt.positivkapitalafkast.beregningerneererderfor tilnærmelsesviseogresultaternekanikkeansessomværendepræciseforalleboligkøbere.istec detmåresultaternebenyttessomretningsviserefordeumiddelbareeffekter.såledeserudregc ningerafbl.a.ydelseog afdragmedekstraafdragpåbanklån approksimeredeberegninger. Perspektiveringentildetøvrigeboligmarkedlavespåbaggrundafdeapproksimeredeberegninger ogskalderforligeledessessometpejlemærke.beregningerneviserikkedekonkreteeffekterpå boligmarkedetiforholdtilpris,mengiveretindtrykafefterspørgselspåvirkningerne. Side 5 af 57

9 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. DekonkretescenarierervalgtpåbaggrundafomtaleimedierneellerpåbaggrundafdirekteanC befalingerfraøkonomerligesomdetvurderes,atdealleharenvissandsynlighedforatbliveindc ført.mindresandsynligterdetdog,atdeallebliverenrealitetpåsammetid. Iscenarieanalysenerderendvidereafgrænsetfraevt.øvrigetiltagsomeksempelvisenskatteletC telsepåindkomst,såfremtejendomsværdiskattengenindføres.scenariernestårmedandreord alene,hvilketpåvirkerresultaternesrealisme. Dereriafhandlingenudelukkendebrugttroværdigekilder,somnøjevurderetafforfatteren. KvantitativdataerprimærthentetfraDanmarksStatistikogRealkreditrådet,derbeggevurderes atværetroværdigeogmedretvisendeinformation.iflereafbilageneerderådataomregnettil indeksformellermåneds/kvartals/årsbasis,ogifleretilfældesatidiagram. Side 6 af 57

10 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Detdanskeboligmarked Nærværendeafsnithartilformålatgivelæserenetoverblikoverdengrundlæggendestrukturpå boligmarkedet.merespecifiktvilafsnittetindledningsvistomhandleopbygningenafboligmarkeb detforsåvidtangårfordelingenafboligtyperogplaceringenafdisse.efterfølgendevilrealkreditb systemetogboligmarkedetsfinansieringsformerblivebehandlet,mensderafslutningsvistvilblive redegjortforbeskatningsforholdene.formåleteratskabeetindledendekendskabtilboligmarkeb det,derefterfølgendeskaldannefundamentforudvælgelseafboligernetilafhandlingensscenab rieanalyse. 2.1Boligmarkedetsopbygning Boligmarkedetkanoverordnetsigesatbeståaffemtyper;privateejerboliger,privatelejeboliger, andelsboliger,almeneboligersamtboligerejetafoffentligmyndighed.afdisseudgørprivate ejerboligerlangtdenstørstedelmedca.60%afdetsamledemarked(bilag1),mensprivatesåvel somalmenelejeboligertilsammenudgørca.28%.endelafdeprivateejerboligerbrugestiludlejc ning,hvorforandelenafboliger,deranvendessomlejeboliger,reelterstørreendovenfornævnt. FordetviderearbejdevælgesdetatarbejdemedenejerboligCandelpå60%afdetsamledemarC ked,idetdisseerprivatejede,ogderforindgåridenboligmassesomprivatekanerhvervesig.en delafdeprivatejedelejeboliger(angivetibilag1soma/s,apsogandreselskaber)formodesat væredelafenejendomsportefølje,ogformentligtofteendelafheleudlejningsejendomme,hvorc fordissesomudgangspunktikkeertilgængeligefordenalmeneprivate,ogderforikkeindgårsom enbetydendedelafdenneafhandling. Udafde privateejerboligeriDanmarkudgørparcelhuselangtstørstedelenmedca.71 %(Bilag2).NæstCflesteretageboligermedca.18%ogherefterrækkeCogkædehusepåca.10%. UdoveratudgøreetpæntstykkeoverhalvdelenafalleboligeriDanmarkhuserprivateejerboliger 67%afallepersoner(Bilag1),ogejerboligermåderforsigesatværeetgode,sompåvirkeren megetstordelafbefolkningen. Fordelingenafboligtyperneilandetfremgårafbilag3.Hersesdet,atflestparcelhuseerplacereti Side 7 af 57

11 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. SydCogØstjyllandmedhhv.15,9%og15,4%afalleparcelhuse.AfrækkeC,kædeCogdb.huseer flestplaceretikøbenhavnogomegnsamtnordsjælland,mensøstjyllandkommerligeefter.ikke overraskendeerdetbyenkøbenhavn,somdominererantalletafetageboliger.hererandelenaf alleetageboligerhele28%,mensøstjylland,hellerikkeoverraskende,ernr.2med16,1%. Adspredelsenilandeteraltsåstor,menflerelandsdeleerdogkendetegnetvedathaveenspecifik boligtypesomsinprimære.dennevidenblivergavnligforvalgetafboligertilscenarieanalysen. 2.2Finansieringaffastejendom Idetteafsnitvilderbliveredegjortforejerboligmarkedetstypiskefinansieringsformer.FinansieC ringaffastejendomkanskepåmangeforskelligemåder,menforoverskuelighedensskyldbec skæftigerdenneafhandlingsigudelukkendemeddentypiskeopbygning.hervedforstås,atboligc køberenopnårenstandardfinansiering,dererkendetegnetvedetrealkreditlånoptagettilden muligegrænse,efterfinansieretafetpengeinstitutlånogegenfinansiering(realkreditrådet,2012). Derfindesenrækkeandremulighederforfinansieringbl.a.vha.afpantebrevsselskaber,somdog typiskbliverbrugtidetilfælde,hvorkøberenikkeblivergodkendtafrealkreditforeningen.denne finansieringsformertypiskdyrere,ogdadenendvidereudgørenrelativtbegrænsetdelsesder bortfradettealternatividenneafhandling Realkreditsystemet Detdanskerealkreditsystembliverofteomtaltsomværendeuniktietinternationaltperspektiv, hvordetenddaeromtaltsomværendeverdensbedsterealkreditsystem(realkreditrådet,2011).i detfølgendevilderbliveredegjortforprincippetbagsystemetsamtdevæsentligsteforholdherc ved. Heltgrundlæggendeformidlerrealkreditinstituttetkontaktmellemenlåntagerogenlångiver. Låntagererboligkøberen,somskalbrugeeteksaktbeløbtilfinansieringafenejendom,menslånC giverereninvestor,somkøberdeafrealkreditinstituttetudstedteobligationer.netopobligatioc nerneerheltcentraleisystemet.detdanskesystemerigrovetrækbyggetopomkringbalancec princippet,hvordersælgesnøjagtigdenmængdeobligationer,derskaltilforattilfredsstillelånc tagerensbehov.efterlåntagerenharmodtagetprovenuetfraobligationernebetalerdennehenc holdsvisbidrag,renterogafdragpåobligationerne.afdragetogrenternebetalestilinvestoren, mensbidragettilfalderinstituttetsometgebyrfordetsarbejde.strukturensikrergennemsigtigc Side 8 af 57

12 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. hedogtroværdighedtilsystemet.troværdighedenoggennemsigtighedenbevirker,atlångiver anserdanskerealkreditobligationersomværendesikreinvesteringer,hvilketsmitterafpålåntac geriformaflavererenter.balanceprincippetsikrerligeledeslåntagergennemsigtighed,idetdenc nevedhvilkeobligationer,dererblevetsolgt,ogderforløbendekanfølgeudviklingenpåbørsen. Afhængigafrentestrukturenharlåntagerderforetmereellermindrepræcistoverblikoversine låneomkostninger.deeksakteomkostningeriløbetidenafhængernaturligvisaf,hvilkenrentec strukturdervælges(behandlessenere)samthvilkeobligationskursernevedsåvelsalgsomindfric else.indfrielsesmulighederneerligeledesessentielleisystemet,idetlåntagertilenhvertidkan indfrisitlånvedattilbagekøbedebagvedliggendeobligationer.detgiverdynamikisystemetog påboligmarkedet,hvilketsikrer,atfolkrelativtoverkommeligtkankommeudafsinelån,såfremt deernødsagettilellerønskerdette. Realkreditlånopdelesitooverordnedetyper;obligationslånogkontantlån.Forskellenpådisseeri grovetrækmådenhvorpålånetbliverudbetalt,ogdermedstørrelsenpåhovedstolen.vedetevt. kurstabpåetkontantlånlæggestabetovenirenten,ogerdermedfradragsberettiget,mensder vedobligationslånskaloptagesekstraobligationer,dermedførerstørrehovedstol.derudoverer detotyperunderlagtforskelligeskattemæssigereglervedindfrielse(danskebank).enyderligere redegørelsefordetotyperliggerudenforfokusfordenneafhandling,idetforskellenermeretekc niskendafrelevantbetydningforproblemstillingen Fastforrentedelån Relevanterdetistedetatsepådetrehovedtyperafrealkreditlån;fastforrentetlån,rentetilpasC ningslånsamtvariabeltforrentetlån(realkreditrådet,2012).realkreditlånmåsomudgangspunkt udgøre80%afejerboligensværdi,ogtegnersigderforsomdenprimærefinansieringsform. Fastforrentedelånerudstedtpåbaggrundafobligationermedenfastrenteoglangløbetid(ofte 30år).Herkenderlåntagersineomkostningerforheleløbetiden,ogerdermedsikretenomkostC ningsmæssiggennemsigtighed.fordennesikringbetalerlåntagerenhøjererenteendvedkortere obligationer,idetinvestorsomudgangspunktharbundetsinepengeienlangperiode.den gene, ogdetfaktumatenlængereperiodemedførerenstørrerisiko,giverinvestoretincitamenttilat kræveenhøjererente. Indfrielseaffastforrentedelånkantilenhvertidskevedatbetalerestgældentilkurs100(pari) Side 9 af 57

13 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. elleralternativtkøbedebagvedliggendeobligationer.densidstemulighederatforetrække,såc fremtobligationerneskurserunder100,idetrestældendakanindfriesvedatbetaleenlavere værdienddenfaktiskerestgæld(realkreditrådet,2011).netopdet,atrestgældentilenhvertid kanindfriestilkurs100,giverlåntagerenhøjsikkerhed.denbunderiprincippetbagobligationer; falderrenten,stigerkursen.itidersomdenuværendeerkursenpåfastforrentedelånoptagetfor 5årsidenstegettillangtover100.Detbevirkerenøkonomiskhårdsituationfordesomønskerat indfrisitlån.mulighedenforatindfritilkurs100sikrerdoglåntager,ogfastforrentedelånerderc forpåmangemåderetsikkertvalgforenboligkøber.dererøkonomiskgennemsigtighedoglånet kantilenhvertidindfriestilrestgælden. Deovennævnteindfrielsesmulighedergiverendvideredenfordel,atmansomlåntagerkanforeC tageaktivplejeafsingæld.detkanskevedatforetageenkonverteringafsitlån.enkonvertering kanforeksempelværeenidéiensituation,hvorrentenersteget,idetkursenpåobligationerne daerfaldet.detbevirker,atlånetsbagvedliggendeobligationerkankøbestilenbilligereprisend restgælden,oglåntagerkansåledesskæreendelafrestgældenvæk.derefteroptagessåetlån medhøjererenter,mensåfremtdetforventes,atrenterneigenvilfalde(ogdermedgiveanledc ningtilennykonvertering)kanmanøvrenværeøkonomiskmegetfornuftig. Opkøbafbagvedliggendeobligationertillaverekursererligeledesmegetanvendeligtisituationer, hvorboligejereskalsælgesinejendomiperiodermedhøjerenter,ogmuligvislavesalgspriser.i ensådansituationsikresfleksibilitetenpåboligmarkedet,hvilketinogletilfældehjælperboligsælc geretilmindretab.konverteringerkanomvendtogsåværefordelagtigetilatanskaffesiglånmed lavererenter,ellertilatskifteprofilogoptageenheltandentypelån Rentetilpasningslån Rentetilpasningslånerrealkreditlånmedkortereløbetidendfastforrentedelån,oghvorrenten tilpasseshvergangenobligationerstattesafnye(realkreditrådet).sådannelånertypiskopbygget afobligationermedvarighedaf1,3,5eller10år.fordelenveddisselåner,atrententypiskerlac vereendvedfastforrentedelån,idetinvestorharbundetsinepengeienkortereperiodeogderc forharlavererisiko.ulempener,imodsætningtildefastforrentedelån,atmanikkeharnoget sikkertoverblikoversinøkonomi,ihvertfaldikkelængereendobligationensløbetid.detbetyder, Side 10 af 57

14 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. atlåntagerrisikerer,atrentenvednæstetilpasningerstegettilethøjereniveau.etrentetilpasc ningslånerderforegnettilboligejere,somønskerlaverenter,ogsomervilligtilatlevemeden usikkerhedomsinefremtidigeydelser. Rentetilpasningslånkanindfriestilkurs100,nårenobligationudløber,ogkaniperiodermellem rentetilpasningkunindfriesvedopkøbafdebagvedliggendeobligationertilmarkedskurs.dette fordirentetilpasningslånerbaseretpåinkonverterbareobligationer(realkreditrådet).mulighec derneeraltsåikkeheltsåfordelagtigesomvedfastforrentedelån,hvorrestgældentilenhvertid kanindfriestilkurs100.detbetyder,atsåfremtenboligejerønskeratindfrisitlånpåettidspunkt forskelligtfrarentetilpasning,kandettekommetilatkosteboligejerenetbetragteligtbeløbudc overrestgælden,afhængigtafkursenpåobligationen Variabeltforrentedelån Variabeltforrentedelånerenvidereudviklingafrentetilpasningslånet,hvorrentetilpasningensker hyppigere;typiskhver3.eller6.måned(realkreditrådet).rentenafhængerveddisselånafen referencerente,hvorderidanmarkbenyttesciborcrenten.veddisselånerdetmuligtatindføre etloftoverrenteniveauet,såledesatrentenmaksimaltkanstigetildetfastsatteniveau.denmuc lighedgiverlåntagerfordelenafenlavydelseiperiodermedlaverenter,ogsikrerdennemod rentestigningeroveretvistniveau.altsåerlånetenformformiddelvejmellemetrentetilpasc ningslånogetfastforrentetlån.indfrielseaflånetkan,somveddetoovenståendetyper,skeved købafdebagvedliggendeobligationertilmarkedskurs,menkanogsåskevedatindfritilkurs100 vedrentetilpasningellertilenpåforhåndaftaltkursvedenbestemttermin. Rentetilpasningslånogvariabeltforrentedelånkanoverordnetsetsynesmegetens,ogdetotyC pervilderforblivebehandletsomværendeetogsammelånidetresterendeafafhandlingen.låc nenevilherfrabliveomtaltsomflexlån Afdragsfrihed MulighedenforafdragsfrihedblevintroduceretiDanmarki2003,oggiverlåntageremulighedfor udelukkendeatbetalerenterogbidrag.afdragsfrihedenersomhovedregelgældendei10år, hvorefterlånetskalrefinansieres,såfremtennyafdragsfriperiodeønskes.baggrundenforindføc relsenafafdragsfrihedvaratgiveboligejerestørrefleksibilitetideresopsparing(økonomicog Side 11 af 57

15 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Erhvervsministeriet,2008).Rationaletvar,atdetfornogleboligejerebedrekanbetalesigatspare oppåandenvisellerevt.afdragepådyreregæld.derudovergiverafdragsfrihedboligejerespillec rumivanskeligeøkonomisketider.såledeserdermulighedfor,atsåfremtenboligejermåtteblive ramtafarbejdsløshedellerandet,kandennegørebrugafsinafdragsfrihedogdermedsikrestørre råderum.umiddelbarterdissemulighederyderstfornuftige,idetdebidragertilstørrefleksibilitet hosboligejerneogdermedburdemedføreetsundereboligmarked.enforudsætningfordeter dog,atafdragsfrihedkungivestilboligejere,somharøkonomitillånmedafdrag,hvilketrealkrec ditrådetfleregangeharpåpegetertilfældet(realkreditrådet,2011). Ovenståendeumiddelbartpositiveforholdtiltrods,harafdragsfrihedenværetudsatformegen kritik,idetflereøkonomermener,atafdragsfrihedmedførerforhøjeprisstigningerpåboligmarc kedetogdermedogsåmedvirkertilenstørrenedtur,nårøkonomiengårtilbage.opponentermod afdragsfrihedenharfleregangeargumenteretfor,atafdragsfrihedenbrugesimodhensigtenog medvirkertilunaturligstorefterspørgsel. BlandtandreNationalbankenanbefalerderfor,atafdragsfrihedenbliverfjernetfordendelaflåC net,somoverstiger60%afboligensværdi(danmarksnationalbank,2014).detskalsikrelavere belåningsgraderiopgangstider,ogdermedmindresårbarhedoverforprisfaldinedgangstider. Detkanaltsåværevanskeligtreeltsetatvurdere,hvorvidtafdragsfrihedergodtellerskidtfordet danskeboligmarked,menfaktumer,atdanskerneividudstrækninggørbrugafmulighedenfor afdragsfrihed.såledesudgjorde55%afallerealkreditlånidanmarkultimo2014lånmedafdragsc frihed(bilag5).påtrodsaf,atandelenfaktiskerfaldetmed1,2procentpointsidenultimo2013, mådetstadigsigesatværeenbetragteligmængde. Denstoreudbredelsetagetibetragtning,erdetinteressantatsenærmerepå,hvemdervælger lånmedafdragsfrihed.nordeakreditharforetagetenundersøgelse,derviserandelenafafdragsc frielåniforskelligealdersgrupper.nedenforsesfordelingen. Side 12 af 57

16 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Tabel1:AndelenafafdragsfrielåniNordeaKredit Kilde:NordeaKredit Detses,atdetblandtfolkialderen65+,er¾afalledervælgerlånmedafdragsfrihed.Detgiver godmening,idetfolkidennealdersgruppeentenerpåpensionellernærmersigpensionen,hvorc fordeerigangmednedsparingistedetforopsparing(nielsen,2014).detænkermuligvispå, hvordandekanfåderespensionsudbetalingertilatstrækkesålangtsommuligt,ligesomdemuc ligvisønskeratudnyttederesøkonomiskeråderumtilforbrugistedetforudgiftertilboligen.en delafdisseudnytterformentligtnogetfriværdiiboligentilatoptageetlån,dernetopkanbetales pga.afdragsfriheden.derudoversesdetafundersøgelsen,at53%aflåneneoptagetafpersoneri aldersgruppenunder35årermedafdragsfrihed.hererderaltsåtaleomdenungedelafsegmenc tet,hvorafendeludgørførstegangskøberne.forderesvedkommendeerderforenstordelforc mentligttaleom,atmanønskeratafdragepåetdyrerebanklån.nærværendebekræftesinedenc ståendetabel,somerendelafenundersøgelsevoxmeteri2011lavedeforrealkreditrådet. Tabel2:Brugenafafdragsfrihediforskelligealdersklasser. Kilde:Realkreditrådet,2011 Aftabellenfremgårdet,at24%afaldersgruppenover60årudnytterafdragsfrihedentilinvesteC ringer,mens22og21%benytterdettilatkompensereforændredeøkonomiskeforholdogøget Side 13 af 57

17 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. forbrug.detfremgårligeledes,atklartstørstedelen(60%)igruppenunder30årharvalgtafdragsc frihed,fordideønskeratafdragepåandengæld,mens12%brugerdettilandreinvesteringerog kun6%harvalgtdetforatkunneøgesitforbrug. Vikanudfraovenståendesåledesse,atdemesttypiskebrugereafafdragsfrihederpersoneri aldersgruppen60+,derønskerøgetråderumtilinvesteringerogøgetforbrugsamtungeunder35 år,derønskeratafdragepåendyreregæld.dennevidenbliverrelevantsenereiafhandlingen Udviklingenpårealkreditmarkedet Efterovenståenderedegørelseforrealkreditmarkedeterdetblevetaktueltatsepå,hvilkelån danskernerentfaktiskvælger.detrelativtbredeudvalgafrealkreditlånkanfornogenvirkeuoverc skueligt,mensdetforandreerbelejligtmedforskelligemuligheder.spørgsmåleterdog,omdanc skernegørbrugafdeforskelligemulighederelleromenkeltelånermestudbredt.følgendeafsnit vilderforsepåudbredelsenafdeforskelligelånetyper,ligesomrenteogkursudviklingenpådisse vilblivebehandlet. Indledningsvisterdetrelevantatsepåudviklingenafrealkreditinstitutternessamledeudlån.I nedenståendefigur(figur1)sesdet,atdesamledeudlåni2014varpåca.kr.450mia.pådetnic veauhardesamledeudlånværetsiden2005,hvorudlånetvarpåhelekr.750mia.,dogafbrudtaf årene2011og2013,hvorudlånetvarpåhhv.300og330mia.detsamledeudlåneraltsåholdt nogenlundestabiltoverenlængereperiodeensbetydendemed,atnyoptagedelånidetstorehele udlignerdeindfriedelån.ikkesiden2005harbeløbetværetoverkr.500mia.,mennogetkunne dogtydepå,atudviklingenigengårdenvej.såledessketederenmarkantstigningfra2013til 2014påca.kr.120mia.,ogsamtidigberetterRealkreditrådetom,atderijanuarogfebruarmåC nedaf2015erudstedtrekordmangelånetilbud etantalderikkeharværethøjeresidenfebruar 2005(Realkreditrådet,2015). Side 14 af 57

18 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Realkreditinstitutternes.udlån.i.mia..kr Realkreditinstitutternesudlåni mia.kr. Figur1:Realkreditinstitutternessamledeudlånimia.kr. Kilde:Egentilvirkningpba.datafrarealkreditrådet. 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Fastforrentede Rentetilpas.+variab.DKK Eurolån Indexlån Rentetilpas.+vari.EUR Variab.medrenteloft Figur2:Fordelingenafrealkreditinstitutternesudlån egentilvirkningpba.datafrarealkreditrådet Servinærmerepå,hvilkelåndanskernevælger,giverfigur2etgodtoverblik. Afdennesesdet,atfordelingenafrealkreditlånharændretsigmarkantidesenesteår.Før2014 havdeflexlånværetdanskernesforetruknelånsiden2007,ogspecieltårene2009,2010og2011 varisærdeleshedprægetafflexlån.idisseårudgjordeandelenafflexlånhhv.73%,57%og67%af desamledeudlån.herefterbegyndteandelenaffastforrentedelånigenatstigei2012og2013og udgjordei2014majoritetenafalleudlån.derharaltsåværetstorvariationidanskernesvalgaf realkreditlån.megetnaturligt,fristesmantilatsige,idetrenteniveauetiperiodentalerforstor variation,jf.figur3nedenfor.iårene2009,2010og2011,hvorflexlånisærdeleshedvarforetrukc ket,faldtden1cårigerentefraca.5%til1,5%.idensammeperiodelårentenpå30cårigeobligatic oneretgodtstykkehøjere,ogfaldtfra6,5%til4,5%.differencenmellemflexlånogfastforrentede Side 15 af 57

19 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. variperiodenheltopmod3,5%,hvilkettrodsaltmåsigesatværeenhøjprisfordenøgedesikc kerhedfastforrentedelånmedfører.atfolkvarmegettiltrukketafflexlåneneskyldtesendvidere, atderikkeumiddelbartvarudsigttilrentestigningeridekommendeår,hvilketdaogsåerblevet bekræftet,ogden1cårigeflexrenteeri2015såledesfaldettiliomegnenaf0%.ensituation,hvor dervedflexlånderforigrovetrækblotskalbetalesbidrag,hvilketmåsigesatværeekstraorc dinært. Figur3:Renteudviklingenpåhhv.30og1'årigeobligationer(Kilde:BRFKredit) Atfastforrentedelånigenblevetdetforetruknelånskyldesformentligt,atfolkkansikresigøkoC nomisksikkerhedoggennemsigtighedforenhistorisklavpris.30cårigeobligationerkanpr.marts 2015fåsmedenrentepå2%tilengodkurspå98,50(RealkreditDanmark,2015). Netopobligationskursenercentralfor,hvornårentypeobligationereråbne,samthvornårandre typerblivermereaktuelle.afskattemæssigeårsagererdetikketilladtatudstedeobligationertil enkursover100,ogderformådernødvendigvisåbnesennyserieobligationer(realkreditrådet).i detmodsattetilfælde,hvorkursenbliverlav,opleverlåntagerenetstortkurstab,ogdetskalderc forkraftigtovervejesomdetkanbetalesigatoptagelånet.derforarbejdesdertypiskmedobligac tionerispændetmellem95og100.deshøjerekursvedoptagelse,desbedre. Side 16 af 57

20 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. Densenestetidsuropådeinternationalevalutamarkederharvianetopobligationskursenpåvirket detdanskerealkreditmarkedietbetydeligtomfang.internationaleinvestoreranserdanmarksom værendeetsikkertstedatplaceresinepenge,hvilketøgerefterspørgslenefterdanskekroner,og dermedvalutakursen.pga.erm2csamarbejdetogdermeddetfastespændtileuroenernationalc bankennødttilatagere,nårvalutakursenstiger.denneinteraktionskerbl.a.iformafinterventic onerog,foratmodvirkeyderligerepres,vedatsænkerenterne.ovenståendeerendelafforklac ringenpå,hvorforrenternepådanskeobligationererhistorisklav,hvilketburdehaveenbetydelig effektpåboligmarkedet Efterfinansiering Standardfinansieringenbestårudoverrealkreditlånetafenkontantudbetalingpå5%ogenfinanC sieringafdesidste15%.densidstedelkaldesforefterfinansieringogkan,somrealkreditlånet, opnåspåforskelligemåder.denmestanvendtefinansieringerdogetboliglånibanken.boliglånet kanoptagesentensometalmindeligtpantebrevellersometejerpantebrev beggemedsikkerc hediboligen.dasikkerhedenforefterfinansieringenhardårligereprioritetsstillingendrealkreditc lånet,errentenpåefterfinansieringenhøjereendrealkreditlånet(brfkredit).boliglånetkandog typiskogsåfåsmedsåvelfastsomvariabelrente.etofteanvendttricker,atboligejerevælger afdragsfrihedpåsitrealkreditlånforatkunneafdragepådetdyrereboliglån.somtidligereset udgørdennebegrundelse,jf.tabel2,enbetydeligdelafdanskernesgrundlagforvalgafafdragsc frihed. 2.3Beskatning Somtidligerenævntbetragtesejerboligersometdualtgode.Altsåharboligenbådetilformålat fungeresomeninvestering,menudgørforlangtdeflesteogsåetforbrugsgodeiformafderes hjem.atboligerbetragtessomeninvesteringgør,atdeiprincippetkansidestillesmedandrekac pitalformersomaktierogobligationer,hvorejerentilsigterenfremtidigværdistigning.derforer detumiddelbartoplagt,atboligerbeskattespåligevilkårmedøvrigkapital.deterdogikketilfælc detidanmark.idanmarkbetalesderoverodnetsettotyperafskatpåboliger;grundskyld(ejenc domsskat)ogejendomsværdiskat(skatteministeriet). Grundskyldenbetalessomenpromillesatstildenrespektivekommune,hvorforsatsenogsåfastC sættesafdenne.grundskyldssatsenskaldogværemellem16og34promilleogbetalespåbagc Side 17 af 57

21 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. grundafdenlavesteværdiafdenoffentligegrundværdiellergrundskatteloftværdien.såledeser grundskyldenbeskatningafselvegrundensværdi,ogbliverikkeiøvrigtpåvirketafdepågrunden værendebygninger.såvelgrundensværdisompromillesatsenspillerderforenrolleforbeskatninc gen.derberegnesårligtenreguleringsprocent,somtillæggesdetsenesteårsgrundværdi,ogbec løbettilejendomsskatkanderforgodtstigeselvomgrundværdienfalderidetenkelteår. Ejendomsværdiskatbetalestilstatenogberegnespåbaggrundafdenoffentligevurdering.Der betales1%afvurderingen,hvordetdogbemærkes,atejendomsværdiskattenogsåerunderlagt skattestop.betydningenafskattestoppeter,atgrundlagetforejendomsværdiskattenerdenlavec steaftreværdier;2001+5%,2002ellerdenaktuellevurdering(skatteministeriet).ejendomspric serneerforlangtdeflesteejendommestegetsiden2001,ogdeterligeledestilfældetfordeofc fentligevurderinger,hvorfordenaktuelleoffentligevurderingsjældentbenyttestiludregningaf ejendomsværdiskat.skatteministerietskønner,atblotca.5%afboligejernebeskattesafdenakc tuellevurdering(skatteministeriet).såledeserdertaleomensituation,hvorboligejernebeskatc tesafdensammeejendomsværdi,uansethvorstorenværdistigningejendommenharoplevet. IDanmarkfindesligeledesetbegrebkaldetejendomsavancebeskatning.Somnavnetsigererdet enskat,derskalbetalespåavancevedenejendom.avancenkanafgodegrundeførstgøresop vedsalg,ogderersåledestaleomenskat,derskalbetales,såfremtejerenharopnåetenavance vedejendommeneftersalg.hererdetdogessentieltatnævne,atsåfremtparcelhusreglener opfyldt,fritagesejerenforejendomsavancebeskatning(skat,2015).parcelhusreglenbestemmer, atsåfremtejendommenhartjentsomboligforejerenogellerdennesfamilie,kanejerenfritages foravancebeskatningvedsalgafejendommen.såledeserejendomsavancebeskatningreeltset ikketilstedevedprivatessalgafboliger. Deterligeledesrelevantatomtalerentefradragsretten.Fradragsrettenerikkespecifiktmindedpå boligejere,mentilkommerallemedgæld.dererreeltsettaleombeskatningafkapitalindkomst, hvorpersonermedpositivkapitalindkomstbeskattes,ogpersonermednegativkapitalindkomst modtagerfradrag.i2014vardengennemsnitligekapitalindkomstforfamilieridanmarknegativ medkr (skatteministerietb),hvilketsigernogetomfradragsrettenscentralerolleidanc mark.satsenforrentefradragfalderidisseårfremmod2019,hvordenenderpå25,6%forenlige Side 18 af 57

22 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. (Skatteministerietc,2014).Såledesopnårmansomgældstagerskattemæssigfradragfor¼afsine renteomkostninger,nårdersesbortfraøvrigefradragogpositivkapitalindkomst.reduktionenaf fradragssatsenskerdogkunfornegativekapitalindkomsteroverkr forenligeogkr forægtepar.Fradragsrettenvurderesatspilleenstorrolleforboligmarkedet(Realkredit Danmark,2011),omendbetydningenaffradragformentligtermindreudprægetitidermedså lavtetrenteniveausomdetnuværende. Beskatningenafdetdanskeboligmarkedhar,somfinansieringsmulighederne,værettilstordebati desenesteår.flereøkonomermener,atbeskatningenafboligmarkedeterskæv,ogdermedskac berstørreulighed.enafdevæsentligsteårsagertildennekritikerdenmanglendebeskatningaf værdistigningerpåejendomme.hverkeniformafejendomsværdiskatelleravancebeskatningsker dernogenformforbeskatningafdenøgedeværdiejendommefår,hvilketgiverdanskerneincic tamenttilatkøbeogbelånedyreejendomme.forganskenyligtharnationalbankenværetude medenanbefalingom,atderbørgenindføresensammenhængmellemejendomsværdierogbec skatningenheraf,samtenyderligerereduktionafrentefradragsretten(bünger,2015).endvidere hardetharværettildebat,hvorvidtdanmarkbørindføreenavancebeskatning,derminderom densvenske,hvormansomboligejerbeskattesafejendomsavance,menførstdendagmansælc gersinboligogtræderudafejerboligmarkedet.effektenafenindførselafdetoførstnævntetiltag behandlesiafhandlingensscenarieanalyse. 2.4Delkonklusion Idetteafsnitharviværetbredtomkringpådetdanskeboligmarked.IndledningsvistblevstruktuC renklarlagt,ogvifandtfremtil,at59,5%afalleboligerilandeterejerboliger.afdennedeludgør parcelhuseklartdenstørstedelmenshhv.etageboligerogrækkec,kædecogdb.husefølgerefter. Efterfølgendesåvipårealkreditsystemetsamtdegrundlæggendeformerforejerboligfinansiering. Herblevdetklart,atfastforrentedelånigenserudtilatvindeindpassomdanskernesforetrukne realkreditlånefteratflexlånharværetdetforetruknevalgienårrække.denneudviklingskyldes formentligtdekraftigeændringerirenteniveauetindenfordesenesteår.afslutningsvistblevskatc teforholdenebehandlet.vifandtherudaf,atbeskatningaffastejendomreeltspillerenlillerollei Danmarkpga.skattestoppet,ogatdettehargivetanledningtilendeldebat.Denmegendebat Side 19 af 57

23 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. burdegiveanledningtilensnarligrevurderingafreglerneforejendomsbeskatning.muligekonsec kvenserherafvilblivebehandletsenereiafhandlingen. 3.Prisdannelsenpåejerboligmarkedet Idetteafsnitvilfokusværepåprisdannelsenpåejerboliger.DeteoretiskeforholdomkringprisB dannelsepåboligerercentraleforproblemstillingenforatkunnekonkluderepårapportensefterb følgendescenarieanalyse.afsnittetsstrukturblivermedenskildringafprisdannelsenpåsåvelkort somlangsigtsamtenefterfølgendeanalyseafdeunderliggendeforhold,derspillerenrollefor såvelefterspørgslensomudbuddet. Nårmantaleromprisprisdannelseerdetessentieltatdefinere,hvilkenprisderreeltertaleom. Oftetalerfolkomboligprisernesomkontantprisenpåselveejendommen,mengroftsagt,ogskåC retoverenbredkam,erdetikkesomsådanejendommenfolkefterspørger,menistedetden ydelsesomejendommenleverertildem;densåkaldteboligydelse.boligenharsometdualtgode tofunktioner;enforforbeboerenogenforejeren,hvorforprisfastsættelsenogsåkanskeudfra tomåder;huslejenogkontantprisen. Pålejeboligersvarerboligydelsendirektetilhuslejen,hvilketgørdetletatopgøreydelsen,mens detforejerboligererlidtanderledes,idetmanvedkøbbetalerforfremtidigeboligydelser(biede, Kjær,&VibeCPedersen,2011).Hergiverdetikkesammemeningaftaleomenhusleje,idetderi givetfaldbetaleslejetilsigselv.vedejerboligerkanmanistedetudregneensåkaldtbrugeromc kostning(usercost),derfungerersomenteoretiskhusleje.dennebørinkluderealleomkostninger vedatboiejendommen(lunde,2013).vedetboligmarkediligevægtbørlejeboligenshusleje væreligejerboligensusercosts,idetdenrationelleogprofitmaksimerendepersonellersvilleskifc teboligformtildenmestfordelagtige,ogdermedmedføreprisstigningerpådenneindtilmarkedet igeneriligevægt(grell&nielsen,2012).situationenerdogenlidtanden,idetlejeboligerogejerc boligerhverforsigerunderlagtenrækkeomstændigheder,dermodvirkerengentagendesubstic tutionmellemhinanden. Denandenomtalteprisdannelsesformfindersted,nårboligenbliverhandlet.Ienhandelssituation erdertaleom,atboligejerensomeninvestorkøberenejendomtilenpris,derburdetilsvarenuc Side 20 af 57

24 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. tidsværdienafsamtligefremtidigebetalingerafovennævnteusercosts,tilbagediskonteretmed eninvesteringsrente(grell&nielsen,2012).menogsådetteforholdskalreeltsetnærmereses somenteoretisksammenhængendenfaktisk,idetforholdetkræveretperfektmarkedmedfuld substitutionmellemboligtyper. Idetfølgendevilteorienomkringprisdannelseblivebehandlet.PrisdannelsesteorientagerudC gangspunktiudbudogefterspørgsel,hvorfordenforudsætter,atmarkedeterprægetafrationelle personer,somønskeratnyttemaksimere.påefterspørgselssidenfindesboligkøberen,derønsker atnyttemaksimereudfrasitbudgetdannetpåbaggrundafnuværendeogforventedefremtidig indkomstogudgifter.påudbudssidenønskerboligsælgerenatmaksimereprofittenvedsalget. Prisdannelsenpåejerboligerbliverpåvirketforskelligtafhængigtafomderertaleomkorteller langsigt,hvorforbeggedissevilblivebehandlet.indledningsvisterdetdogrelevantatdefinere udbuddetafboliger.fornærværendedefineresdettesomværendealleboliger,ogikkekunde boliger,derertilsalg.såledeserdertaleomensituation,hvordetsamledeudbudreeltoverstiger denmængdeboliger,derertilsalghoslandetsejendomsmæglereellerlignende(biede,kjær,& VibeCPedersen,2011). 3.1Kortsigt Figur5illustrererprisdannelsenpåsåvelkortsomlangsigt,hvorbeggesudgangspunkteriskæC ringenmellemu0oge.viharovenforfastlagt,atudbuddetafboligererheleejerboligmarkedet, hvorforudbuddetpåkortsigtmåværekonstant.påkortsigterdetikkemuligtatøgeantalletaf ejerboligerilandet,idetdettagertidatbyggenyeboligerogomdanneeksisterendeejendomme tilboliger.udbudskurvenfigurereridiagrammetderforsomenlodretlinjevedmængdenm0. Prisdannelsenmåderforskevedændringeriefterspørgselskurvensplacering.EnstørreefterC spørgselforskyderkurvenop(eks.tile1).vedenuændretmængde,m0,skærerudbudscogefterc spørgselskurvenvedenhøjerepris,p1,ogenprisstigningharsåledesfundetsted.etprisfaldfinc dernaturligvissted,såfremtefterspørgslenogdermedefterspørgselskurvenfalder.påkortsigter derderformulighedforrelativtstoreudsvingiboligpriserne,deridettetilfældeerillustreretved enstigningfrap0tilp1. Endiskussionafvariable,derpåvirkerefterspørgslenfindesiafsnit3.3. Side 21 af 57

25 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling Langsigt Mensprisdannelsenpåkortsigtbestemmesafefterspørgselskurvensplacering,erprisdannelsen pålangsigtpåvirketafsåvelefterspørgslensomudbuddet.udbudskurvenkommerispil,fordi udbuddetafejerboligerpålangsigtikkeerkonstant.udbuddetpåvirkesiformafnybyg,omdanc nelseafandrebygningertilejerboligersamtnedrivningafeksisterendeboliger(grell&nielsen, 2012).Nybygersærdelesaktueltiperioder,hvorkontantprisenoverstigerprisenforenbyggeC grundtillagtprisenforatbyggeennybolig(damm.fl.,2011) 1.Iensådansituationbørudbuddet tilpassesigefterspørgslen.idennebetragtningliggerdog,atfolkforetrækkernybyggedevillaer fremforældre,såfremtprisenerdensamme.deterinogletilfældeikkerealiteten,hvilketderdog sesbortfrafornærværende. Illustreretifigur5vilenefterspørgselsstigningfraudgangspunktetogligevægteniM0P0medføre enforskydningafetile1ogdermedumiddelbartenhøjerepris,p1,somvisåovenfor.idetvigår fraensituation,hvormarkedeteriligevægt,ogprisenforatbyggenytdermedmåtteværelig prisenpåeksisterendeboliger,erprisenpåeksisterendeboligerip1såledesstegettilenprishøjec reendprisenpånybyg.deterderforaktueltatbyggenyeboliger,hvilketmedtidenøgerudbudc 1 DennesammenhængeranvendesunderbegrebetTobinsQ.TobinsQerenberegningderudtrykkerforholdetmellemprisenpåeksiste' rendeboligerogprisenpåatbyggenye.tobinsqforboligmarkedetfremkommervedatdeflatereetindeksforhusprisernemedetindeks forbyggeomkostningerne.nårtobinsqerover1erdetsåledesfordelagtigtatbyggenyeboliger (Dam et al., 2011). Side 22 af 57

26 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. det,hvorforurykkestilu1.dennyesituationgivernuenligevægtvedprisenp2,somerhøjere endp0,menlavereendp1.hervederdetillustreret,atprisernepåkortsigtkanstigetiletunorc malthøjtniveau,derligeledeseroverniveauetpålangsigt.itaktmed,atderbyggesflereboliger stigerprisenpåsåvelgrundesombyggeomkostningerogmaterialer,hvilketergrundentil,atudc budskurvenpålangsigterlavetmedenpositivhældningistedetforenvandretlinje,dervilleilluc strere,atprisernepålangsigterkonstante.prisenpågrundebliverisærdeleshedpresset,dajord erenknapressource.derforfalderantalletafnyebyggegrundepåattraktivebeliggenhederkrafc tigt.deteråbenlyst,atderikkeblotkanbyggesnyeboligerpårådhuspladsen,ogbeliggenheden afnyeejendommerykkerderfornaturligtlængereoglængerevækfrabyernescentrum.deslænc gerevækfradeattraktivebeliggenhederdenyeboligeropføres,deslaveremådetformodes,at efterspørgslenbliver.mendensamledeefterspørgselefterboligerfalderikkeveddetteogefterc spørgslenbliverderforkanaliseretoverpåeksisterendeejendomme. Idetfølgendevilenrækkeefterspørgselsdeterminanterblivediskuteret.Disseforholdpåvirker hverisærefterspørgselskurvensplacering,hvorforprisensomudgangspunktstigervedøgetefterc spørgselogfaldermodsat. 3.3Efterspørgsel Efterathaveanalyseretdensimpleteoriomkringprisdannelsesamtillustreretdissepåsåvelkort somlangsigtvilfølgendeafsnitdiskuteredenærmereårsagertilbevægelserneiefterspørgslen. Somnævntiforrigeafsniterboligprisernepåkortsigtaltovervejendebestemtafefterspørgslen, menogsåpålængeresigtspillerefterspørgselsfaktorerenrolle.iafsnittetvildedominerendeefc terspørgselsfaktorerderforblivediskuteret.afsnittetvilomhandleenrækkefaktorer,derhver isærharindflydelsepåefterspørgslen,mendetovervejendefokusvilblivelagtpåbeskatningscog finansieringsforholdene,dadisseericentrumfordenneafhandling. Side 23 af 57

27 Kvartalsoversigt - 1. kvartal Del SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. BIDRAG TIL FORKLARING AF DE REALE BOLIGPRISSTIGNINGER Tabel 3.1 Procentpoint 4. kvt kvt kvt kvt Renteniveau (30-årig), efter skat... 13,4 12,7 Variabel kontra fast rente (efter skat)... 13,1 13,4 Boligskatter... -0,5 1,1 Afdragsrate... 2,0 4,9 Forventet inflation... -0,6 0,6 Forventede boligpriser (realt)... 3,5-5,8 Husholdningernes disponible realindkomst... 13,0 20,1 Boligbeholdning... -6,9-13,6 Identificerede bidrag i alt... 37,0 33,3 Øvrige modeleffekter ,3 7,3 Samlet forklaringsbidrag... 48,2 40,6 Ej forklaret... 22,8-2,6 Real boligprisstigning i alt... 71,0 38,0 Anm.: De enkelte forklaringsbidrag er beregnet ved dynamisk simulering af efterspørgselsrelationen fra og med 4. kvartal 1999, idet alle andre variable holdes konstant på deres initiale niveau. Summeringer kan afvige som følge af afrunding. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Realkredit Danmark samt egne beregninger. 1 Øvrige modeleffekter dækker over ikke-lineære sammensætningseffekter og tilpasning til den initiale uligevægt i den estimerede efterspørgselsrelation. Tabel3:Forklaringafudviklingeniboligpriserne. Kilde:Dametal.2011 Husholdningernes indkomstfremgang bidrager med yderligere 13 procentpoint, Tilatassistereteorienidetkommendebenyttestabel3,somerudarbejdetafDammfl.iNatioC hvoraf godt halvdelen neutraliseres af en stigende boligbeholdning som følge af nybyggeri. Hertil kommer små positive bidrag fra nalbankens1.kvartalsoversigt2011.tabellenkvantificererforskelligefaktorersbidragtiludviklinc forventede stigninger i de reale boligpriser (3,5 procentpoint) og fra udviklingen geniboligpriserneiperioden2000c2010.deenkeltefaktorersbidragerudregnetpåbaggrundaf i det påkrævede afdrag. Sidstnævnte forklarer altså kun en beskeden del af prisstigningen frem mod 2007, på trods af indførelsen af de afdragsfrie lån fra og med 4. kvartal Det skyldes, at ensimuleringafefterspørgselsrelationeniperioden,hvorhverfaktorertestetmensdeøvrigeer rentefaldet holdtkonstante.derskalikkelæggessåmegetvægtpådeenkeltefaktorerskonkreteværdi,meni i den forudgående periode medførte en mærkbar stigning i det krævede afdrag på rentetilpasningslån, da disse lån pr. konstruktion stedetforholdetmellemdeenkelte.darenteniveauet,boligbeskatningenmv.erændretsiden indebærer stigende afdrag, når renten falder, og vice versa. Det ses i figur simuleringenvildeenkeltesværdisevæsentligtanderledesud,såfremtsimuleringenlavesidag.i 3.1 (venstre), hvor det gule areal indikerer, at udviklingen i afdragsraten fra 4. kvartal 1999 trækker i retning af lavere huspriser, mens stedetbenyttestabellensomenretningsviserfor,hvilkefaktorer,derharspilletenrolleforperioc det røde areal fra og med indførelsen af de afdragsfrie lån i 4. kvartal 2003 densprisudvikling.idetomfangdetfindesnødvendigtvilyderligereempiribliveinddragettilat viser, at afdragsraten herfra trækker i retning af højre huspriser sammenlignet med udgangspunktet ultimo Nettoeffekten på huspriserne (altså forskellen på de to arealer) er minimal, når den opgøres belysefaktorernesindflydelse. pr. 1. kvartal 2007, hvor de reale huspriser toppede. Den særskilte priseffekt 3.3.1Disponibelindkomst af de afdragsfrie lån var til gengæld betydeligt større end vist i tabel Gennemgangenstartermedbegrebetdisponibelindkomst,dadenneercentralforenhverlønC 3.1 og analyseres nærmere nedenfor. modtager.dendisponibleindkomsterdetbeløbmansomlønmodtagerhartiloversefterbetalt Boligskatterne spiller omtrent ingen rolle i forklaringen af den samlede stigning i huspriserne fra 4. kvartal 1999 til 1. kvartal Det skyldes, skat.deteraltsådenmængdepenge,somreeltskalfinansiereboligomkostningerne,ogsomderc forerafgørendefor,hvortungtmansomboligejerkangældssættesig.derbøridennehenseende korrigeresforinflation,hvorforderertaleomdendisponiblerealindkomst.såfremtderikkeer taleomrealindkomstenkanenpersonreeltopleveforringetkøbekraftpåtrodsafstigendedispoc Side 24 af 57

28 . SteffenMøllerMellerup.. Bachelorafhandling2015. nibelindkomst,hvilketnaturligvisvilpåvirkeefterspørgslennegativt. Dendisponibleindkomstspillerenrolleforboligpriserneidetlys,atsåfremtdanskernefårfærre pengeefterskatvilderværefærrepengetilatfinansiereetboligkøb.daboligermåkarakteriseres sometindkomstelastiskgodemåprisernenødvendigvisfaldesomenkonsekvensaflavereefterc spørgsel.detmodsattevilgøresiggældende,såfremtdendisponibleindkomststiger.udoverat lønmodtagernedafårflerepengetilrådighedogderforkanøgesitbudgetogefterspørgedyrere boliger,vildenøgededisponibleindkomstligeledesåbneopfor,atflereharrådtilkøbafejerboc lig.såledesereffektentovejs.iårene2000c2010udgjordeændringeridendisponibleindkomst hele20,1%afboligprisstigningernepå38%ogforklarerderforoverhalvdelenafudviklingen,jf. tabel3.dendisponibleindkomstmåderforsigesatspilleenvæsentligrolleforefterspørgslen efterboliger.bl.a.skattesatsernespillerenrollefordendisponibleindkomstogmedintroduktioc nenafskattestoppeti2001hardetteformentligthaftenbetydeligindflydelse Beskæftigelse/ledighed Itætsammenhængmeddendisponibleindkomstfindesbeskæftigelsenogledighedenilandet. Beskæftigelsenerdendelafarbejdsstyrken,dereriarbejdeogmodsaterledighedendendelaf arbejdsstyrken,derikkeeriarbejde.niveauetfordissespillerenrolleforlønniveauet,idethøj beskæftigelsegiverentendenstillønpres,ogdermedøgedelønninger.vedhøjerelønningerstic gerdendisponibleindkomst,altandetlige,ogdermedåbnesderforstigendeboligefterspørgsel ogprisstigninger.iovenståendetabelfremgårhverkenbeskæftigelseellerledighed,hvilketforc mentligtskyldes,atdenneerinkorporeretidendisponibleindkomst.årsagentil,atbeskæftigelc senalligevelmedtagessometsærskiltafsnitidenneafhandlinger,atdennetilligehængertæt sammenmeddendemografiskeudvikling Demografi Dendemografiskeudviklingspillerenrolleforefterspørgslenogdermedprisdannelsenafflere årsager.delsmedførerenstigningistørrelsenafbefolkningenenøgetsamletefterspørgselefter boliger,hvilketpressersåvellejecsomejerboligmarkedet.delsmedførerændringerialderssamc mensætningenenændringafhvilkentypebolig,derefterspørges.udoverengenerelstigningi befolkningstalletskerderbetydeligeændringeri,hvorbefolkningenerbosat.mangeflytterfra yderområdernetildestorebyer.udviklingenskyldestildels,atmangeungeflyttertilstorbyerne foratstudere,mensdetligeledeseretfaktum,atmangearbejdspladsererplaceretinærhedenaf Side 25 af 57