Klager. J.nr UL/aq. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Maivi Herup v/chartis Insurance Kalvebod Brygge København V. Nævnet har modtaget klagen den 24. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har begået fejl ved ikke at sikre sig, at køber havde stillet garanti for eller deponeret købesummen i forbindelse med køb af klagers andelslejlighed, og om indklagede som følge heraf er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin andelslejlighed og indgik derfor den 23. november 2008 en formidlingsaftale med indklagede. Der var i aftalen aftalt solgt eller gratis. Den 5. maj 2009 underskrev klager en købsaftale om salg af andelslejligheden for kr. med overtagelsesdag den 1. juli Det var i købsaftalen anført bl.a.:

2 2 Det fremgik således ikke af købsaftalen, hvor eller hvornår der skulle ske deponering af købesummen. Den 6. maj 2009 sendte indklagede den af klager underskrevne købsaftale til køber og oplyste samtidig, at administrator ville oplyse, hvor købesummen skulle deponeres. Samme dag gav indklagede meddelelse til andelsboligforeningen om, at andelslejligheden var solgt til overtagelse den 1. juli Indklagede bad foreningen give køber besked om, hvor købesummen skulle deponeres. Klager har oplyst, at han fraflyttede andelslejligheden medio juni. Den 22. juni 2009 underskrev klager en slutseddel om køb af en ny andelsbolig til overtagelse den 1. juli Den 23. juni 2009 skrev indklagede til andelsboligforeningens formand. Indklagede bad om oplysning om, hvorvidt overdragelsesaftalen var underskrevet og købesummen betalt. Parterne har oplyst, at køber aldrig betalte købesummen eller overtog lejligheden. Klager søgte advokatbistand og den 29. juli 2009 og 25. august 2009 gjorde klagers advokat erstatningskrav gældende over for køber. Advokaten anførte, at køber var erstatningsansvarlig solidarisk med indklagede. Klager har oplyst, at han forsøgte at sælge andelslejligheden til anden side, men at dette ikke lykkedes. Den 8. juni 2010 solgte andelsboligforeningen andelslejligheden for kr. Købsaftalen var udarbejdet af en anden ejendomsmægler. Den 21. juni 2010 opgjorde andelsboligforeningen sit tilgodehavende hos klager således: Boligafgift for perioden til i alt Boligafgift for perioden til i alt Rykkergebyr Porto anbefalede breve Rengøring af køleskab/fryser, vedligeholdelse af varme, udskiftning af batterier Hensættelse til afregning af varme og vand samt uforudsete udgifter Tilgodehavender i alt ,00 kr ,00 kr. 400,00 kr. 190,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr. Af andelsboligforeningens vedtægter fremgår, at overdragelsessummen skal indbetales

3 3 kontant til foreningen senest to uger før overtagelsesdagen. Det fremgår endvidere, at har andelshaveren ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelsen aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overdragelsen skal ske på. Parterne har oplyst, at der ikke er betalt noget vederlag eller andet til indklagede i forbindelse med handlen, der ikke blev gennemført på grund af købers misligholdelse. Klager har fremlagt faktura af 1. december 2010 fra sin advokat. Det fremgår af fakturaen, at klager har betalt kr. for advokatens afholdelse af møder, gennemgang af sagens dokumenter, gennemgang af dokumenter i forbindelse med tvangssalg, kontrol af 3 salgsopstillinger og købsaftale, samt korrespondance, telefonsamtaler og forhandling med andelsboligforeningens bestyrelse. Advokaten har endvidere faktureret et beløb på i alt kr. for udarbejdelse af klage til Klagenævnet og klagegebyr. Det fremgår af fakturaen, at advokaten efter omstændighederne har nedsat sit honorar til i alt kr. Klager har oplyst, at der ikke er indledt egentlige retsskridt mod køber, idet klagers forsikringsselskab ikke vil yde retshjælpsdækning, før Klagenævnet for Ejendomsformidling har afgjort sagen mod indklagede. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager med ,50 kr. Beløbet dækker tab på salgspris kr., boligafgift kr., varmeudgift kr., advokatsalær kr. og omkostninger ved gensalg ,50 kr. Ifølge købsaftalens bestemmelser skulle købesummen deponeres senest ved sælgers underskrift og overføres til andelsboligforeningen senest pr. overtagelsesdagen. Indklagede gjorde imidlertid ikke noget for at sikre sig, at deponeringen fandt sted, ligesom indklagede ikke meddelte klager, at køber ikke have deponeret som aftalt i købsaftalen. Det hører til indklagedes pligter at påse, at der bliver deponeret som aftalt, og at sørge for, at deponeringen frigives til andelsboligforeningen, når foreningens bestyrelse har godkendt køber. Dette fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger mv., hvor 15, stk. 2, nr. 4, bestemmer, at det af standardkøbsaftalen skal fremgå, at købsprisen skal indbetales til andelsboligforeningen, når den i nr. 3 nævnte godkendelse foreligger. På overtagelsesdagen den 1. juli 2009 var klager klar til at overdrage andelslejligheden, men køber mødte ikke op, hvorfor klager kontaktede indklagede. Det viste sig, at indklagede end ikke havde sikret sig købers legitimationsoplysninger.

4 4 Klager havde købt en ny andelsbolig og var således ikke i stand til at betale på andelslejligheden. Klager iværksatte straks salgsbestræbelser for at begrænse sit tab, men det lykkedes ikke, hvorfor andelsboligforeningen tvangssolgte denne, jf. lov om andelsboligforeninger. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Det hører ikke til indklagedes opgaver ved salg af andelsbolig at modtage købesummer. Indbetaling af købesum foregår altid via andelsboligforeningen eller dennes administrator. Det fremgår af købsaftalen, at der vedrørende deponering skal afventes oplysninger fra administrator. Indklagede forsøgte at sikre sig, at andelsboligforeningen havde modtaget købesummen ved den 23. juni 2009 at henvende sig til foreningen. Indklagede fik imidlertid ikke noget svar og skrev derfor til andelsboligforeningens formand, der oplyste, at købesummen først skulle betales pr. overtagelsesdagen, og dette skulle klares mellem køber og klager. Indklagede har således ikke begået fejl eller forsømmelser og dermed ikke handlet ansvarspådragende over for klager. Klager bør rette sit krav mod køber, idet det er køber, der har misligholdt købsaftalen. Desuden bestrides klagers tabsopgørelse. Det må anses for klagers risiko, at klager ikke forsøgte at sælge lejligheden til en anden køber, men blot afventede, at klager blev ekskluderet af andelsboligforeningen og lejligheden tvangssolgt. Tabet, dvs. forskellen i købesummen samt boligafgiften i liggeperioden, bør ikke lægges over på indklagede. Endvidere kan det oplyses, at klager ikke har betalt noget salær for det forgæves salg, hvorfor det er rimeligt, at klager betaler for det efterfølgende salg, idet klager jo er kommet af med lejligheden. Klagers krav bestrides således i sin helhed. Nævnet udtaler: Indklagede har i købsaftalen ikke anført, hvor og hvornår købesummen skulle deponeres. Indklagede har heller ikke i perioden fra den 6. maj til den 23. juni 2009 fulgt op på, om administrator havde oplyst køber om, hvor der skulle deponeres, og om køber havde deponeret købesummen. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter pkt. 15.3, at overdragelsessummen skal indbetales kontant til foreningen senest 2 uger før overtagelsesdagen, men

5 5 indklagede anførte i købsaftalen, at beløbet senest på overtagelsesdagen videresendes til andelsboligforeningen. Nævnet finder disse forhold alvorligt kritisable, idet indklagede herved undlod at sikre klageren, og der opstod risiko for, at handlen ikke kunne gennemføres. Indklagede har ikke bestridt klagers oplysninger om, at hun ikke gjorde klager bekendt med, at der ikke var sket deponering eller betaling. Klager var derfor heller ikke klar over dette den 1. juli 2009, hvor overtagelsesdagen indtrådte, og hvor køberen ikke havde deponeret eller betalt. Nævnet finder disse forhold alvorligt kritisable og finder tillige, at indklagede under de beskrevne omstændigheder har handlet ansvarspådragende. For så vidt angår klagers tab bemærker nævnet, at klager købte ny bolig pr. 22. juni 2009, hvilket kunne have været undgået, hvis indklagede havde opfyldt sine forpligtelser. På baggrund af klagers oplysninger finder nævnet ikke, at klager har tilsidesat sin tabsbegrænsningspligt. Nævnet finder ikke, at klager har krav på at få erstattet sine omkostninger ved gensalg, idet klager ikke har haft salgsudgifter i forbindelse med den ikke gennemførte handel. Klager har dermed ikke afholdt ekstra salærudgifter i forbindelse med gensalget af lejligheden og har derfor ikke lidt noget tab på dette punkt. Nævnet tager herefter klagers erstatningspåstand til følge med et beløb på kr. Beløbet, der angår tab på provenu ved salg, boligafgift, varmeudgift og advokatsalær, er skønsmæssigt fastsat, idet det opgjorte beløb vedrørende varme efter opgørelsen fra andelsboligforeningen er et skønnet beløb og tillige angår uforudsete udgifter. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 24. november 2010, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand